Pour pouvoir vendre ou louer une propriété non légale cadastrale, il est nécessaire de procéder à sa régularisation. En fait, il n’y a pas toujours de correspondance entre l’état de fait, les plans et les données cadastrales. Voyons donc 10 conseils utiles à suivre pour être en règle avec le Cadastre.
10 conseils utiles à suivre pour être en règle avec le Cadastre
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1. Vérifier les données cadastrales
Les données contenues dans les documents et les dossiers cadastraux indiquent l’emplacement d’un bâtiment, les données de la société cadastrale ou les données personnelles des propriétaires, la part et la nature du droit réel attribué par les bureaux du cadastre et les données cadastrales identifiant le bien. Les données cadastrales essentielles du bien sont contenues, telles que :
- correspondance, feuille, particule ou carte, subordonné
- catégorie cadastrale
- surface et nombre de compartiments
- revenu cadastral
- revenu dominical ou agricole
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2. Gardez les données cadastrales à jour
Pour être en règle avec le cadastre, il est bon de maintenir les données cadastrales à jour. C’est le cas, par exemple, de ceux qui ont apporté des modifications en raison de la restructuration de bâtiments et/ou de l’entretien extraordinaire. À la suite de ces interventions, il y a une modification du bâtiment qui doit être réglementée dans le plan cadastral et qui peut déterminer les changements apportés au revenu cadastral. Il est donc nécessaire de mettre à jour les données. Ce dernier n’est pas nécessaire dans le cas de changements internes qui ne modifient pas l’utilisation prévue et les valeurs cadastrales.
3. Vérifiez la pension cadastrale
Le
revenu cadastral est la valeur attribuée à des fins fiscales à chaque bien individuel enregistré auprès du cadastre. C’est le point de départ du calcul de l’IMU, du TASI, de l’impôt sur les successions et des impôts pour le transfert de droits réels (achat et vente, don). Les paramètres qui affectent le revenu cadastral sont la surface et la catégorie cadastrale. Si le propriétaire de la propriété vérifie que ces données sont incorrectes, il peut déposer une demande auprès du cadastre. De cette façon, vous pouvez éviter de payer des impôts plus élevés.
4. Mettre à jour le plan cadastral
Avant d’acheter et de vendre des biens immobiliers, il est nécessaire de vérifier la correspondance entre le plan cadastral et l’état des faits, sous peine de nullité de l’acte. Il arrive souvent que les bâtiments fassent l’objet d’interventions de modification interne, sans nécessiter l’autorisation relative ou sans mettre à jour le plan cadastral. Au cas où du plan cadastral, un technicien qualifié devra préparer le changement cadastral. Ces documents seront livrés, en même temps que la procédure DOCFA, au bureau provincial de l’Agence du revenu.
Il existe également des cas de bâtiments nouvellement construits pour lesquels le plan n’a pas été préparé ou n’a pas été déposé dans le cadastre de toute façon. Il y a également souvent un manque d’alignement des données entre le cadastre et le Conservatoire. Dans ces cas, cependant, il est nécessaire de prévoir une régularisation, sous réserve de la vérification de l’état des faits au moyen d’un examen cadastral historique de l’immobilier.
5. Vérifier la conformité cadastrale
Il est donc obligatoire de vérifier que les données cadastrales sont conformes à l’état des faits. La non-conformité cadastrale peut être corrigée par la mise à jour du plan, tandis que pour l’urbanisme, il faut se référer aux règlements municipaux. De cette façon, il sera possible de déterminer si la situation peut être modifiée au niveau de la conception par rapport à ce qui a été construit.
6. Vérifiez la surface
Parmi les informations incluses dans les mesures cadastrales figure la surface cadastrale, exprimée en mètres carrés. Ces données sont collectées par le cadastre dans le cadre du plan cadastral, si elles sont disponibles et si elles sont déposées dans le cadastre. Il est nécessaire de vérifier l’exactitude de sa valeur afin que le TARI soit calculé correctement. La zone des unités immobilières soumises à TARI est celle qui peut être parcourue par les locaux et les zones susceptibles de produire des déchets municipaux et assimilés.
7. Mettre à jour le titulaire de l’entreprise cadastrale
Suite à un acte public (achat et vente de biens immobiliers, décret de transfert, déclaration d’héritage, etc.), il est nécessaire de procéder à la mise à jour de la société cadastrale qui détient le bien. C’est un fardeau pour le notaire ou l’agent public qui, souvent, ne fournit pas de services. Par conséquent, la propriété est toujours enregistrée cadastralement auprès de l’ancien propriétaire. Avec le changement cadastral, la modification des données personnelles du propriétaire d’un bien immobilier enregistré auprès des bureaux d’enregistrement est certifiée. Le document obtenu permet de régulariser le titre de la société cadastrale en cas de transfert de droits réels d’un sujet à un autre en vertu d’un acte public.
8. Correction des erreurs
Les erreurs cadastrales sont assez fréquentes et peuvent entraîner des situations désagréables. Pour corriger de telles situations, vous pouvez obtenir une correction d’erreur cadastrale en ligne. Les données qui contiennent le plus souvent des erreurs en général sont : nom et prénom du propriétaire, date de naissance, adresse du bâtiment, numéro de maison, etc.
Mais non seulement cela, le plan d’étage peut au Cadastre dans le Cadastre. Encore une fois, les erreurs cadastrales sont déterminées. Le décret présidentiel n° 78/2010, à l’art. 19 paragraphe 4, a prévu que le plan cadastral doit être déposé dans le cadastre et joint à l’acte notarial en cas de vente du bien
Le service de rectification d’erreurs cadastrales vous permet de soumettre une instance directement en ligne, en remplissant le formulaire ci-dessous, ce qui réduit considérablement le temps.
9. Vérifiez qui sont vos voisins
Lorsque l’actif qui fait l’objet d’une vente est un terrain, la préélation agricole a lieu. Selon la loi 590/65, l’article 8 et tel que modifié par la loi 817/71, article 8 : « En cas d’aliénation du fonds, le droit de préemption est le droit de préemption pour le chef d’orchestre d’au moins deux ans et pour l’agriculteur direct voisin. » Avant une vente, il est donc bon d’avertir vos voisins s’ils sont des producteurs directs. Il sera possible de connaître le nom des propriétaires des fonds contigus en identifiant les numéros de particules voisins avec un extrait de carte, puis vous devrez demander l’inspection de chaque particule individuelle.
Lorsqu’il est organisé, il ne s’applique qu’aux fonds agricoles, tandis que pour l’immobilier, il n’y a pas de pré-déclaration pour les voisins.
10. La vision cadastrale ne résout pas toujours toutes les situations
La mesure cadastrale contient des données cadastrales relatives au bien mais n’a aucune valeur probante et ne fournit donc pas de preuve légale de propriété. Voyons ce qui vient d’être dit avec un exemple : si, dans un examen cadastral, la propriété X est enregistrée cadastralement auprès de Tizio, on ne dit pas que ce dernier soit le propriétaire d’un droit réel sur la propriété.
En fait, le cadastre n’est pas toujours fiable. Pour vérifier la propriété du droit à la propriété, il est toujours essentiel de prendre une mesure hypothécaire au Conservatoire des registres immobiliers afin de déterminer la propriété légale en tête d’un sujet, physique ou morale.
