Acheter ou vendre : c’est la question du registre des loyers

Comme tout propriétaire de petite entreprise le sait, les flux de trésorerie sont l’une des principales causes de stress et peuvent même entraîner la faillite de l’entreprise s’ils ne sont pas gérés correctement. Pour une entreprise immobilière, l’acquisition d’un rôle de loyer peut être un moyen d’obtenir des flux de trésorerie instantanés et d’éliminer les problèmes de personnel associés à une croissance progressive.

Selon Laura Valenti, directrice générale de Solutions Property, l’achat d’un loyer permet aux entreprises de pénétrer de nouvelles régions et d’augmenter leur part de marché. “L’achat d’un loyer peut vraiment faire passer votre entreprise au niveau supérieur, ce qui vous prendrait autrement des années à atteindre de manière organique”, déclare Valenti.

Bien sûr, l’inverse est également vrai, dans la mesure où la vente de votre loyer peut fournir à une entreprise une injection de liquidités instantanée ou vous mettre en place une stratégie de sortie efficace. Mais acheter et vendre un loyer n’est pas une mince tâche, nous avons donc posé les grandes questions à Valenti, pour vous éviter d’être victime de certains pièges courants au cours du processus.

Acheter un rôle de location

nous : Quels sont les problèmes les plus importants à prendre en compte lorsque vous décidez d’acheter un loyer?

Laure Valenti : Niveaux de dotation en personnel et formation – vous devez être en sureffectif pour pouvoir gérer la charge de travail supplémentaire. Envisagez d’embaucher des intérimaires pendant la transition si nécessaire. Vous devriez avoir un processus efficace pour l’intégration et la formation du personnel si vous engagez plus de personnel. Ils doivent être formés et prêts avant le transfert du registre des loyers. Vous devrez peut-être restructurer totalement votre équipe et créer de nouveaux postes pour gérer la charge de travail supplémentaire et maximiser l’efficacité.

En ce qui concerne les procédures, sont-elles en ordre et est-ce que tout le monde les suit ? Faire venir plus de propriétés alors que vous n’avez pas de processus en cours mettra votre personnel sous pression et des erreurs seront commises, ce qui entraînera la perte de clients. En ce qui concerne la technologie, utilisez-vous des logiciels pour maximiser l’efficacité ? Vous avez peut-être bien fonctionné jusqu’à présent, mais considérez la charge de travail supplémentaire et la manière dont cela sera géré par les processus manuels actuels. Et qu’en est-il de votre culture d’équipe. Votre équipe accepte-t-elle le changement ? Si vous avez des membres de l’équipe qui sont déterminés et résistants au changement, vous aurez une bataille difficile avec eux. Vous devez faire un travail préalable, impliquer l’équipe dans le processus et le leur « vendre » – faites-leur voir que l’achat renforcera l’entreprise et améliorera les flux de trésorerie, ce qui se traduira par plus d’avantages sociaux et de sécurité d’emploi.

nous : De quels pièges courants devez-vous être conscient ?

LV : Tout d’abord, vérifiez l’emplacement des propriétés. Si votre bureau est plus éloigné des propriétés que le bureau de vente, les clients peuvent voir cela comme négatif et non transféré. Enquêtez également sur le niveau de plusieurs propriétaires fonciers. Il n’est pas bon d’en avoir trop car si vous perdez un propriétaire, vous perdez plus d’une propriété.

Un autre domaine à examiner est de savoir si les propriétaires sont locaux ou interétatiques. Les propriétaires locaux ont tendance à être plus impliqués et donc à avoir un entretien élevé ; De plus, la propriété est susceptible d’avoir été leur ancien lieu de résidence qu’ils n’ont pas pu vendre, ce qui signifie qu’ils sont émotionnellement impliqués et susceptibles de vendre dans un proche avenir. C’est bien si votre agence le vend, car vous pouvez récupérer le prix d’achat de la gestion, mais s’il va à une autre agence, vous faites une perte sur cette gestion. Si le bureau de vente reste en activité, au lieu de fermer ou de transférer la propriété, cela peut être préjudiciable car les clients ne comprennent pas pourquoi leurs propriétés sont transférées. Ils peuvent choisir de rester avec le bureau de vente à moins que cette option n’ait été complètement supprimée par le bureau de vente, ce qui ne se produit souvent pas car le bureau de vente préfère conserver la gestion plutôt que de la perdre au profit d’un autre bureau et ne gagner aucun avantage.

Enfin, vérifiez les propriétés appartenant au vendeur ou aux employés du vendeur. Ceux-ci doivent être exclus de la vente. L’acheteur peut toujours les prendre mais ne devrait pas avoir à les payer car ils ne sont pas sécurisés. En fin de compte, les propriétaires et les propriétés nécessitant beaucoup d’entretien viendront avec le territoire. Nous n’avons pas le droit de choisir lorsque nous achetons un loyer.

nous : Quelle diligence raisonnable doit avoir lieu?

LV : En règle générale, l’acheteur consultera au hasard 10 à 20 % des fichiers. Si le rouleau de loyer est petit, nous suggérons de regarder chaque dossier. Il est important de vérifier la conformité. Contrats de gestion, contrats de location, montants de cautionnement, rapports d’état d’entrée, certificats de sécurité de piscine et certificats de conformité des avertisseurs de fumée. De plus, il est important de vérifier les rapports pour déterminer les processus appropriés pour les arriérés, l’entretien, les renouvellements de bail (le pourcentage de baux périodiques doit être faible) et le rapport d’inoccupation (le taux d’inoccupation ne doit pas être supérieur à la moyenne du marché).

Vérifiez également les frais accessoires facturés. S’ils ne facturent que des frais de gestion et des frais de location et pas beaucoup plus, considérez le prix / facteur que vous payez pour le loyer. Ce n’est pas une bonne pratique d’introduire ou d’augmenter les frais au cours de la première ou des deux premières années suivant l’achat d’un loyer, car cela ne plaît pas aux clients ; vous devrez vous assurer qu’il s’agit d’un exercice financièrement viable.

En ce qui concerne l’entretien, recherchez un calendrier régulier d’entretien mis en œuvre. Trop d’entretien peut indiquer des propriétés inférieures aux normes. Mais attention aussi au trop peu d’entretien suivi. Chaque propriété devrait avoir au moins quelques centaines de dollars par an dépensés pour l’entretien, donc un registre de loyer avec une faible activité d’entretien indique qu’il n’est pas géré correctement et soyez prêt à effectuer des années d’entretien au cours des premiers mois de prise en charge du loyer. rouleau.

Vérifiez également la « source » de ces gestions. Si beaucoup provenaient d’un référent extérieur, soyez conscient de la relation que ce référent peut encore entretenir avec les clients. Ils peuvent encourager les clients à déménager dans une autre agence après la fin de la période de rétention. De plus, si une partie du loyer a été achetée auprès d’une autre agence, vérifiez soigneusement ces fichiers pour détecter les problèmes, car ces clients peuvent déjà avoir l’impression d’avoir été « ballottés » d’une agence à une autre.

Enfin, vérifiez la durée de la gestion. Les clients embauchés il y a moins d’un an peuvent encore se sentir déstabilisés et peu convaincus, et un transfert de loyer les déstabilisera davantage et leur donnera l’opportunité d’essayer un autre agent (de leur choix). Cela pourrait être un problème si une grande partie du loyer est arrivée récemment.

Vendre un rouleau de loyer

nous : Pourquoi une entreprise peut-elle choisir de vendre son rôle de loyer ?

LV : Il peut s’agir de rembourser une dette, d’avoir besoin d’une injection de fonds instantanée pour un projet ou d’une stratégie de sortie.

nous : Quels problèmes devez-vous prendre en compte lors de la vente ?

LV : Choisissez judicieusement votre acheteur – vendre à « n’importe qui » qui offre le meilleur prix n’est peut-être pas la meilleure décision financièrement, car la rétention peut être faible en raison d’un service médiocre de la part de l’acheteur. Si vous choisissez un acheteur avec une bonne réputation, de bons processus et des normes éthiques, vos clients sont plus susceptibles d’accepter le transfert et la rétention sera élevée.

nous : Comment déterminer sa valeur ?

LV : Un courtier peut vous aider. Il existe de nombreux facteurs contributifs, notamment les prix des loyers, la distance du bureau, les banlieues, les propriétaires multiples, les unités par rapport aux maisons, les commissions et les frais accessoires. Un rôle de loyer a des valeurs différentes pour différents acheteurs. Par exemple, un acheteur peut payer un facteur plus élevé pour un loyer d’une certaine taille dans une banlieue particulière, car il sait que cela s’intégrera bien à son entreprise actuelle.

nous : Quels sont les pièges courants à éviter ?

LV : Ne pas offrir aux clients la possibilité de signer un formulaire de cession avant le transfert. Les clients aiment avoir l’impression d’avoir été inclus dans la décision de changer d’agent. Ils ne se sentent pas à l’aise d’être « remis » à un autre agent sans avoir leur mot à dire. De plus, ne pas être préparé, avec un personnel insuffisant pour gérer la paperasse. De plus, la communication entre l’acheteur et le vendeur est également très importante, tout au long du transfert et pendant des mois après car il y a souvent des questions persistantes et des documents à fournir.

Les meilleurs conseils de Valenti

Pour le vendeur: Aviser les clients qu’ils seront entre de bonnes mains avec le nouvel agent. Le directeur, le responsable ou le chef d’équipe doit appeler chaque client avant la diffusion de tout conseil écrit. Le client doit avoir l’impression de faire partie du processus, sinon il ira dans une autre agence « par principe » et le taux de transfert sera décevant. Il est également important de ne pas donner aux clients la possibilité de rester avec vous ! C’est leur dire qu’ils sont mieux avec vous qu’avec le nouvel agent. De plus, les clients qui transfèrent le découvriront et demanderont pourquoi ils ont dû partir alors que d’autres sont restés. En fin de compte, cela remet en question l’ensemble du processus et votre réputation. Enfin, il serait avantageux de permettre à l’acheteur d’accéder aux détails des clients avant le règlement afin que l’acheteur puisse commencer à communiquer et apaiser les inquiétudes que le client pourrait avoir.

Pour les acheteurs : Tuez-les avec la communication. Le directeur, le gestionnaire ou le chef d’équipe doit appeler chaque client dès que le transfert a lieu ou, si possible, même avant le règlement. Demandez à l’avance toute préoccupation ou problème et transmettez tout au gestionnaire immobilier. Envoyez des e-mails de bienvenue et des mises à jour régulières. Présentez les clients à leur gestionnaire immobilier qui doit également appeler les clients dès que possible après le règlement. Nous avons créé de courtes vidéos me présentant avec les PM pertinents, afin que les clients voient qu’il y a de vraies personnes derrière cela, et nous sommes là pour nous occuper d’eux. S’il y a une forte proportion de propriétaires locaux, organisez des événements d’information dans votre bureau et invitez les clients à prendre un verre, à grignoter et à visiter votre bureau.

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Sumner Auclair Auclair

Je suis rédactrice web depuis 2015 et les principaux sujets que je traite sont la mode, le high tech et le sport et la santé pour les femmes. Etant féministe de base, j’aime consacrer mes recherches sur tout ce qui a attrait au monde de la femme.
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