L’achat d’une propriété lors d’une vente aux enchères peut être un avantage économique et fiscal. En fait, le prix d’attribution peut être beaucoup plus bas que la valeur réelle du marché. Il y a 5 règles d’or à respecter absolument. Voyons ce qu’ils sont ensemble.
Enchère judiciaire
Se joindre à une vente aux enchères immobilières peut sembler compliquée et risquée. Nous devons respecter la procédure, vérifier les documents, évaluer la commodité économique réelle. Mais les avantages, y compris fiscaux, peuvent être importants. Le récent décret-loi n° 59 du 3 mai 2016, connu sous le nom de « Décret Save Banks », a introduit un allégement fiscal important. La taxe d’inscription, fixée d’abord à un taux de 9 % par rapport au montant de l’attribution, a été fixée à un montant fixe de 200 euros. Toutefois, la facilitation est liée à deux conditions essentielles :
- l’attribution du bien doit être achevée avant le 31 décembre 2016.
- la propriété doit être revendu au cours des deux prochaines années
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Comment participer à une vente aux enchères judiciaires
Tout d’abord, les avis de vente doivent être consultés au greffe du Tribunal de première instance dans lequel ils sont indiqués :
- une description sommaire du bien
- le prix de vente
- l’évaluation de la valeur préparée par le professionnel technique désigné par le juge
- données cadastrales du bien
- le plan cadastral
- conformité à l’urbanisme cadastral et urbain
- éventuels abus de bâtiments et possibilité (ou non) de les guérir
- hypothèques et préjugements préjudiciables qui pèsent sur la propriété
- contraintes et servitude
- toute dette envers des tiers
- l’état du bien, libre ou occupé
Pour effectuer une inspection sur la propriété, vous devez contacter le tuteur judiciaire. Le nom et les références sont présents dans l’avis de vente.
Pour participer à la vente aux enchères, vous devez présenter une offre d’achat par écrit et dans une enveloppe fermée. L’offre doit contenir les références de l’avis de vente, les données cadastrales de la propriété, le prix d’achat proposé. En même temps, un dépôt de garantie d’au moins 10 % de la valeur offerte doit être déposé au registre.
La procédure d’attribution
Une fois les offres recueillies, le Tribunal fixe le jour et l’heure de leur vision. Il est essentiel d’être présent. Par défaut, 1/10 du dépôt de garantie sera conservé par
Si l’offre est exactement égale au montant indiqué dans l’avis, le créancier peut rejeter la sentence. Si une offre a été soumise avec un montant supérieur de 1/5 à la valeur de l’évaluation, l’attribution sera automatique. Dans le cas de plusieurs offres, une course sera organisée sur la base de la hausse minimale prévue dans l’avis. Il est également défini le délai qui doit s’écouler entre une offre et une autre qui ne doit pas dépasser trois minutes. Si l’acheteur potentiel ne fait pas de nouvelle offre dans les délais imparti, la propriété sera attribuée au soumissionnaire précédent. Le prix est automatique et défini et, à partir de ce moment, les conditions de paiement du solde du prix commencent. Il est possible de recourir à un prêt bancaire. Le contrat hypothécaire sera conclu par le notaire en même temps que le décret de transfert du Tribunal.
Le Juge of Real Estate Enforcement publie le décret de transfert de la propriété en faveur du soumissionnaire retenu. Dans le décret, il y a l’annulation des hypothèques et des préjugements préjudiciables, ainsi que l’intimité au débiteur et au dépositaire de libérer les biens des personnes et des objets. L’annulation des prêts hypothécaires et des préjudices préjudiciables sera alors organisée par le notaire au pouvoir.
Les 5 règles à respecter
Bien que la procédure d’enchère judiciaire soit garantie par le Tribunal et qu’une évaluation technique ait été établie, il est toujours bon de procéder à certains contrôles. Il est essentiel que les contrôles soient effectués avant de soumettre l’offre afin d’éviter de s’engager dans l’achat d’une propriété susceptible de causer des problèmes et des difficultés économiques.
1. Vérification des données cadastrales
Les données cadastrales des bâtiments entrés dans les enchères judiciaires ne sont pas toujours à jour. En fait, le Cadastre effectue des mises à jour au bureau des particules cadastrales. Il peut donc arriver qu’une particule ait été supprimée et que de nouvelles particules cadastrales ont été générées. Les données cadastrales sont essentielles pour identifier le bien et ensuite effectuer des mesures hypothécaires ultérieures. La vérification cadastrale peut être effectuée en ligne avec un examen cadastral historique de l’immobilier. Les particules actuelles et les nouvelles particules cadastrales ou autres variations du cadastre seront ensuite mises en évidence.
2. Vérification hypothécaire
L’expertise technique jointe à l’avis doit contenir tous les prêts hypothécaires et les détriments préjudiciables sur la propriété. Cependant, nous devons nous assurer que les mesures ont été effectuées au Conservatoire non seulement pendant la période mécanisée mais également dans des répertoires papier afin d’éviter de gagner une propriété avec un prêt hypothécaire non encore effacé. En outre, la propriété pourrait appartenir à plusieurs sujets (conjoint, héritiers) et les visages doivent le. À cette fin, il est bon de faire appel à un expert visuel et de demander un contrôle hypothécaire préjudiciable. Grâce à un document extrait en ligne de l’Agence du territoire, il est possible de vérifier immédiatement le statut de tous les prêts hypothécaires, saisies, décrets d’injonction ou autres préjugés préjudiciables imposés à l’immeuble.
3. Vérification de la conformité cadastrale
La conformité des données cadastrales est une obligation légale pour le notaire, comme indiqué dans notre article. Même dans le cas de la procédure d’attribution d’un bien aux enchères, le Tribunal est tenu de le vérifier. En fait, cette activité devrait toutefois être assurée par l’expertise. Il est toutefois conseillé, avant même d’effectuer l’inspection sur le bâtiment, de demander un plan cadastral mis à jour. Cela vous permettra de vérifier sur place la distribution des pièces du bâtiment et leur conformité par rapport à ce qui est déposé dans le cadastre.
4. Vérification de la conformité de l’urbanisme
Le respect des règles d’urbanisme ne peut en aucun cas être vérifié à l’aide de données cadastrales. Pour savoir s’il existe un abus de bâtiment, il est essentiel de demander une copie du projet de construction déposé dans la municipalité. Ce n’est que de cette façon que vous obtiendrez des données acquises auprès d’une certaine source (la Municipalité), adaptées à la vérification de la conformité de l’urbanisme.
Pour plus d’informations, consultez la section Conformité aux réglementations de
5. Vérifier les dettes de tiers
Les dettes envers des tiers sont représentées par toutes les dettes envers la copropriété. En fait, les dépenses de copropriété mentionnées au cours des deux années précédentes seront à la charge du soumissionnaire retenu. Il est donc suggéré de contacter l’administrateur de la copropriété à l’avance pour vérifier s’il y a des dettes liées à la propriété.
