Administrateurs de copropriétés et registre du registre des copropriétés. Quelques suggestions opérationnelles.

Le registre du registre des copropriétés remonte à 2012 avec la publication au Journal officiel n° 293 du 17 décembre 2012 de la loi n° 220 du 11 décembre 2012 attestant « Modifications apportées à la discipline de l’immeuble en copropriété ». La réforme de la copropriété est entrée en vigueur en 2013, mais il existe encore différentes interprétations sur lesquelles il faut faire la lumière.

L’article 10 de la loi 220/2012 remplace et dépasse effectivement l’article 1130 du Code civil et établit, parmi les devoirs de l’administrateur du condominium, l’obligation de préparer le registre du bureau d’enregistrement des copropriétés qui doit contenir :

  • les caractéristiques générales des copropriétés individuelles
  • données cadastrales relatives à chaque propriété individuelle
  • les conditions de sécurité.

L’administrateur a le devoir de demander des données aux immeubles d’habitation et, si les informations fournies sont incomplètes ou ne sont pas fournies du tout, il doit envoyer par lettre recommandée un rappel pour l’indication correcte et exhaustive des données. Si également, dans ce cas, les copropriétés ne fournissent pas les données demandées, après 30 jours, l’Administrateur doit prendre des dispositions pour trouver les informations, en facturant le coût relatif aux défaillants des copropriétés.

L’article 18 suivant, qui annule et remplace les dispositions relatives à la mise en œuvre du Code civil (art. 63), précise également, parmi les charges de l’Administrateur, l’obligation de demander la copropriété

  • copie du titre d’origine qui confère la propriété légale de l’immeuble au bout de la copropriété.

Comment l’administrateur Condominio peut-il collecter les données ?

1. Propriété de droits réels et de jouissance

L’article 10 dispose que l’Administrateur doit demander tous les détails des propriétaires individuels, en précisant qu’il doit vérifier les détails des détenteurs de droits réels sur les droits immobiliers et les droits de jouissance personnelle. Maintenant, étant donné l’absence de preuve du cadastre, avec la seule vision cadastrale, il n’est pas possible de déterminer la propriété d’un droit réel ou, encore moins, d’un droit de jouissance. En fait, la propriété pourrait être enregistrée dans le cadastre à une personne différente du propriétaire réel en raison de l’omission d’un acte notarial antérieur, car il ne pouvait être enregistré qu’à un conjoint, mais être en fait la propriété des deux conjoints en communion de biens et peut être enregistré dans le cadastre pour héritiers multiples mais sans indication des parts relatives.

Par conséquent, pour respecter la dictée de la loi, l’Administrateur doit obligatoirement demander au Conservatoire du jet. Ce n’est qu’ainsi qu’il sera en mesure de déterminer qui est réellement le propriétaire de la propriété. En fait, l’examen hypothécaire détecte les sujets enregistrés au Conservatoire en tant que détenteurs de droits réels ou de droits à jouir sur une propriété et certifie la propriété légale du bien à la fin du sujet, personne physique ou morale.

2. Résidence et domicile

La loi prévoit également que les informations du propriétaire sont complètes, c’est-à-dire incluant le code fiscal, la résidence et le domicile. Cela peut se produire lorsque le véritable détenteur des droits est un résident et est domicilié à une autre adresse. Cela se produit souvent dans le cas de plusieurs héritiers propriétaires de la propriété ou si le bien est loué à des tiers. Le modèle d’autocertification que l’administrateur livre aux immeubles d’habitation peut contenir des données partielles si une vérification de la propriété des droits réels sur la propriété n’a pas été effectuée à l’avance. En outre, si l’Administrateur doit solliciter le paiement des frais de copropriété, le rappel doit être transmis à tous les détenteurs de droits réels et/ou de jouissance sur le bien. Bien entendu, la lettre de rappel doit être envoyée par courrier recommandé à l’adresse de la résidence fiscale ou, si elle est différente du domicile, à l’adresse du domicile.

Dans ces cas, pour protéger les intérêts de l’ensemble du condominium, l’Administrateur doit effectuer une recherche de la résidence de la copropriété afin de disposer des données essentielles, à valider de préférence avec un certificat de résidence délivré par le conseil municipal. Dans le cas d’une action de recouvrement de créances, il est essentiel de suivre non seulement la résidence mais aussi le domicile, afin de disposer de tous les éléments nécessaires à la disponibilité de la copropriété en défaut.

3. Données cadastrales

L’identification des données cadastrales doit comprendre non seulement les données du bien (feuille, particule, surface subordonnée et de surface), détectables au moyen d’un relevé cadastral par bâtiment, mais elle doit également vérifier la propriété des droits sur d’autres appareils tels que les places de stationnement, cave, garage, terrasse. Dans ce cas également, il est préférable d’effectuer un rapport hypothécaire sur le détenteur de droits réels afin d’évaluer avec les actes notariés la propriété de tout appareil en ce qui concerne la propriété principale. Pour compléter la section du registre des copropriétés relative aux données cadastrales, l’administrateur du condominium peut également joindre le plan cadastral du bâtiment.

4. Titre de provenance

Le titre d’origine est le document qui certifie la propriété d’un droit réel sur la tête d’un sujet, , il ne peut être détecté qu’au Conservatoire des registres immobiliers ou aux archives notariales de la manière suivante :

  • l’acte d’origine peut être détecté en ligne au Conservatoire sous forme de note de transcription, mais limité aux actes inclus dans la période de mécanisation, généralement en Italie jusqu’en 1980 (il est essentiel de vérifier la date de mécanisation qui diffère pour chaque Conservatoire)
  • si le titre d’origine est antérieur à 1980, des recherches doivent être effectuées dans les répertoires papier du Conservatoire sur le sujet, personne physique ou morale, et identifier, dans la liste des actes notariés, le titre relatif au bâtiment appartenant à la Condominium
  • Une fois que l’acte a été identifié, une copie de l’acte notarié peut être demandée au dossier

La préparation et la mise à jour du registre du registre des copropriétés sont une obligation de l’administrateur et, en cas d’inexhaustivité des données ou d’une mauvaise gestion, un défaut grave avec la possibilité de révocation de l’Administrateur de ses fonctions conformément à l’article 1129 paragraphe 11. De plus, la tenue du registre est également une obligation pour les copropriétés individuelles conformément à l’article 1130 qui, dans un délai de 60 jours, doit communiquer par écrit à l’Administrateur de tout changement apporté aux données communiquées et inscrites dans le registre du registre des copropriétés. Dans tous les cas, il appartient toujours à l’Administrateur d’exhorter les copropriétés à appliquer la norme.

Gaston Alexandre

En tant que travailleur indépendant, j’ai décidé de me lancer dans la rédaction d’articles basée sur le buzz international. Je traite ainsi différents sujets, et particulièrement ceux qui ont suscité un énorme engouement dans la société mondiale. J’écris ainsi des articles concernant les thématiques à fort caractère, c’est-à-dire qui créent un véritable impact émotionnel chez le lecteur. Le nombre d’articles que j’écris est variable au quotidien. L’objectif étant de fournir le maximum d’informations pertinentes du jour, vous pouvez alors découvrir de nombreuses publications d’une douzaine de lignes par article.
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