La valeur normale correspond à la valeur marchande d’une unité immobilière, telle que déterminée par l’Agence du revenu. Il s’agit d’une valeur de référence officielle pour les ventes immobilières. Les données OMI sont l’élément de référence. Mais comment est-il calculé et sur la base de quels paramètres et coefficients ?
Calcul de la valeur normale
Avec la disposition du 27 juillet 2007, l’Agence du revenu a mis en œuvre la loi n° 296 du 27 décembre 2006, paragraphe 307. ADE se voit confier la tâche d’identifier les critères permettant de déterminer la valeur normale des bâtiments. Le but de la norme est d’aider toutes les parties impliquées dans un achat et une vente à déterminer, objectivement et sur la base de certaines données, la valeur réelle d’un bien immobilier. Il s’agit donc d’un paramètre fondamental dans la fiscalité de l’immobilier dans les ventes immobilières.
Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, lisez les méthodes et normes internationales pour déterminer l’estimation immobilière.
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Comment calculer la valeur normale dans l’estimation immobilière
La valeur marchande d’une propriété est basée sur les données OMI, mais elle est complétée par certains paramètres et coefficients correctifs, tels que :
- la surface
- le plan
- la catégorie cadastrale
Les paramètres sont facilement récupérables avec des mesures cadastrales. En fait, le cadastre enregistre également les données de la zone cadastrale, exprimées en mètres carrés, du plancher et de la catégorie ou de la classe cadastrale. L’inspection peut être effectuée avec les données cadastrales du bâtiment, le visage cadastral du bâtiment, ou avec celles du propriétaire, visage cadastral par sujet.
Le tableau ci-dessous permet de calculer la valeur normale qui prend en compte les deux premiers paramètres, surface et plan.
Tableau de calcul de la valeur normale
À la valeur normale ainsi calculée, le dernier paramètre, la catégorie cadastrale, avec les coefficients relatifs, doit être appliqué. Le coefficient est 0 (zéro) pour toutes les catégories, à l’exception des catégories cadastrales :
- A/4 (maison populaire), correspondant au logement économique OMI > coefficient correctif : 1,05
- A/5 (maison ultra populaire), correspondant au logement économique OMI > coefficient correctif : 1,10
- A/6 (logement rural), correspondant au logement économique OMI > coefficient correctif : 1,20
- A/8 (villas), correspondant aux villas et chalets OMI > coefficient correctif : 1,10
- A/9 (châteaux, bâtiments historiques), correspondant aux maisons seigneuriales OMI > coefficient correctif : 1,50
En l’absence d’une liste OMI pour un type de bâtiment spécifique, basée sur la catégorie cadastrale. Les coefficients correctifs à adopter sont les suivants :
- villas et chalets dans les maisons civiles > coefficient correctif : 1,20
- logement typique dans les maisons économiques > rapport correctif : 1,20
- garage dans le carport > coefficient correctif : 1,20
- abri d’auto dans un parking non couvert > coefficient correctif : 1,20
Les données OMI pour le calcul de la valeur normale
L’OMI, Observatoire du marché immobilier, est une base de données de la Revenue Agency qui enregistre les valeurs d’achat, de vente et de location. Les données sont exprimées en euros par m² et sont mises à jour tous les six mois. Actuellement, ils sont mis à jour au second semestre 2016. La base de données affiche les valeurs minimales et maximales pour l’achat et la vente et pour le bail. Les valeurs prennent en compte les paramètres suivants :
- la municipalité dans laquelle se trouve le bien
- la zone homogène de référence OMI
- la destination du bien (résidentiel, commercial, tertiaire, productif)
- le type de propriété (maisons, villas, boîtes, bureaux, espaces commerciaux,…)
- état conservateur (délabré, normal, bon, excellent,..)
Toutefois, les zones OMI peuvent changer au fil du temps. Une propriété insérée dans une zone OMI donnée l’année dernière a peut-être maintenant été configurée dans une autre zone OMI par la Revenue Agency. La sélection d’une zone OMI incorrecte peut entraîner une erreur dans l’estimation de la propriété. En fait, il est essentiel de prendre en compte les fusions, les changements et les changements des zones de l’OMI qui ont eu lieu au fil des ans. De plus, en l’absence de zones OMI homogènes, il est nécessaire de se référer aux zones voisines afin d’identifier l’emplacement réel du bâtiment et d’obtenir les paramètres corrects.
Diformité entre la valeur normale et le prix d’achat et de vente
Si le prix d’achat et de vente indiqué dans l’acte notarié n’est pas conforme à la valeur normale, l’Agence du revenu peut procéder à une évaluation fiscale. Par la résolution n° 170/E du 13 juillet 2007, ADE a précisé que le contribuable peut réfuter les ajustements apportés au cours de l’enquête, mais qu’il doit fournir des preuves. À titre d’exemple, l’état conservateur du bâtiment, les finitions, la zone de référence homogène.
