Comment procéder à la ventilation des dépenses de copropriété dans un immeuble où il n’y a pas de millième tables ? Une étude approfondie.
Comment puis-je calculer les dépenses en copropriété si l’assemblée des actionnaires n’a jamais délibéré les millièmes tables ? Récemment, la Cour de cassation s’est exprimée sur cette question en précisant ce qu’il faut faire : dans ces cas, il appartient en fait au juge d’établir les critères de répartition des dépenses de copropriété conformément aux lois existantes en la matière.
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Dépenses de copropriété : si les millièmes tables sont manquantes, comment le faites-vous ?
Dans le passé, les juges avaient précisé qu’en ce qui concerne la répartition des dépenses en copropriété, s’il n’est pas possible de se référer à un millième tableau approuvé par tous les condominiums, l’habitant individuel ne peut échapper au paiement de la taxe correspondante. Que se passe-t-il avec ça ? Ce qui revient au juge de déterminer si la réclamation présentée par le Condominium est conforme aux critères d’attribution qui, déterminés sur la base des valeurs des parts de propriété individuelles, sont définis par la loi.
Que se passe-t-il dans ce cas ? Le juge devra déterminer, même sans demande spécifique de la partie, les valeurs du plan ou des parties du plan exprimées en millièmes. Il s’agit de garantir que les conditions d’une bonne gestion du bâtiment, même sans table millième valide, sont respectées. De cette façon, les situations de déduction de l’obligation de cotiser aux dépenses de copropriété ne sont pas légitimées.
En substance, en prenant du recul, nous verrons que la loi prévoit deux règles pour la répartition des dépenses : la règle de répartition proportionnelle et celle de la deuxième utilisation de l’allocation.
Répartition proportionnelle des dépenses de copropriété
La ventilation proportionnelle est effectuée à travers les tables dites millésimales. La conservation et la gestion des parties communes, le fonctionnement des services de copropriété et les innovations délibérées entraînent des dépenses que les condominiums doivent supporter proportionnellement à la valeur de leur propriété. Ceci est dû au fait que chaque unité immobilière a une valeur différente de celle de l’ensemble du bâtiment.
La valeur de la propriété de chacun est déterminée par les millièmes détenus, selon le millième tableau général de la copropriété. Il appartient au propriétaire individuel d’une unité immobilière de démontrer l’inexactitude de l’allocation par millièmes de la valeur des coûts pour le maintien d’un bien commun dont il ne croit pas, dans la pratique, être en mesure de l’utiliser.
Pour déterminer le nombre de millièmes de chaque immeuble, vous devez savoir :
- la zone de l’unité immobilière
- le cubing de la même
- le niveau de li>
En outre, il est nécessaire de déterminer si l’unité est desservie ou non par un ascenseur et si elle est équipée d’un jardin privé ; plus les caractéristiques de l’unité immobilière sont meilleures, plus le coefficient que vous devez attribuer à celui-ci est élevé.
Pour obtenir ces données d’une certaine manière, il est possible de demander un rapport cadastral pour l’immobilier en ligne sur Visure Italia. Le document obtenu est extrait directement du portail de l’Agence du territoire et contient les données utiles suivantes pour le calcul des millièmes :
- Cadastre de terrains ou de bâtiments
- Commun
- données d’identification cadastrale
- superficie et mètres carrés
- catégorie, classe et pension
- sujets (personnes ou entreprises) propriétaires de la propriété.
Une fois les millièmes tables créées, elles doivent être approuvées par un simple assemblage de copropriété, à condition qu’il y ait au moins 500 millièmes. Dans le cas où les condominiums ne sont pas en mesure d’être d’accord, il est également possible de procéder en recourant au tribunal ou, simplement, au juge de paix compétent pour la territorialité.
La ventilation en fonction de l’utilisation
Puisque toutes les choses communes ne sont pas concrètement destinées à desservir tous les condominiums dans une mesure égale, la loi prévoit, à l’exception d’un accord toujours différent, dans les deux cas suivants un critère différent de celui de la ventilation proportionnelle :
- s’il s’agit de parties communes destinées à desservir des copropriétés dans une autre mesure, les dépenses sont réparties proportionnellement à l’utilisation que chacun peut en faire. Par exemple, envisagez la consommation d’eau potable, les escaliers et les ascenseurs ;
- Si, par contre, un bâtiment est équipé de plusieurs escaliers, cours, dalles, ouvrages et systèmes destinés à ne desservir qu’une partie du bâtiment lui-même, les frais sont facturés à ceux qui en bénéficient. Par exemple, pensez à la pâtisserie solaire qui ne couvre que quelques appartements et non d’autres.
Ces dépenses ne peuvent donc pas être imputées à des copropriétés qui n’en bénéficient pas.
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