Par la résolution n° 115E du 1er septembre 2017, l’Agence du revenu est intervenue avec d’importantes éclaircissements concernant l’application du coupon sec 2018 dans les contrats de location. L’institut du repentir industriel est applicable en cas de communication omise ou tardive de la prolongation du contrat.
Coupon sec 2018
Il y a essentiellement deux clarifications introduites par la résolution n° 115E de l’Agence du revenu.
Tout d’abord, l’institut du repentir industriel est reconnu. La clarification concerne les cas de prolongation de contrats de location sous coupon sec. Dans ces cas, la communication omise ou tardive, sous réserve de sanctions, pourra bénéficier des avantages du repentir.
En outre, l’Agence du revenu confirme la communication préalable obligatoire au titulaire de l’application de l’option de coupon sec. Si le bail est déjà prévu de renoncer à l’ajustement automatique des frais, le bailleur ne sera pas tenu d’envoyer de communications.
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Quand appliquer le coupon sec 2018
Le coupon sec est un régime fiscal facilité réservé aux baux entre particuliers. Il s’agit d’un choix optionnel réservé au propriétaire. En général, l’avantage fiscal est évident car le taux est inférieur au régime fiscal. L’imposition sera calculée non pas sur la base du revenu, mais sur le montant du loyer. Le bailleur est tenu d’informer l’Agence du revenu du régime choisi au moment de l’enregistrement et en cas de prolongation.
L’article 3 du décret législatif 23/2011 définit le coupon sec comme un substitut fiscal aux impôts :
- sur le revenu personnel
- ajouts régionaux et municipaux sur le revenu personnel
- inscription et timbre (16,00€) sur le bail
- enregistrement et timbre (16,00€) sur les prolongations et la résiliation du contrat.
Il est important de se rappeler que le coupon sec ne remplace pas la taxe d’enregistrement lors de la vente de baux.
Les tarifs du coupon sec 2018
Le décret législatif 23/2011 avait fixé le montant du coupon sec pour les contrats convenus au montant de 19 % sur le loyer. Plus tard, avec le décret législatif 102/2013, ce pourcentage a été réduit à 15 % pour l’année d’imposition 2013. Avec le décret législatif 47/2014 (Plan d’accueil), le montant du coupon sec a été réduit à 10 % pour la période fiscale 2014-2017. La loi de stabilité 2018 a également confirmé pour l’année prochaine le coupon sec 2018 à 10%.
Dans le cas de baux de loyer gratuits, le coupon sec est Pour un coupon sec ?
Il est possible d’adhérer à la fois lors de l’enregistrement du contrat et au cours des années suivantes de prolongation. Si l’option n’est pas exercée et communiquée au début du contrat, mais dans les années suivantes, les taxes d’enregistrement et de timbre ne seront pas remboursables.
Comment le coupon sec 2018 est-il calculé ?
Le calcul du montant à payer sous coupon sec est très simple. Il suffit de connaître le loyer annuel et d’appliquer le taux. Par exemple, dans le cas d’une cotisation annuelle de 7 200 euros, le coupon sec (10 %) sera égal à 720 euros.
Qui peut adhérer au régime des coupons secs ?
Les détenteurs de droits réels (par exemple, propriété, usufruit,…) sur des biens immobiliers peuvent y adhérer, à condition qu’ils soient des personnes physiques. Par conséquent, ceux qui agissent dans l’exercice des arts, des professions et des entreprises sont exclus. Si la propriété est enregistrée pour un plus grand nombre de personnes, tous les copropriétaires peuvent choisir d’adhérer ou non à l’option. Chaque copropriétaire doit, de manière distincte, assurer la communication. Le copropriétaire qui n’a pas l’intention d’y adhérer devra payer la taxe d’enregistrement sur la part du loyer attribuable en fonction de la part de sa propriété.
Le Piano Casa (décret législatif 47/2014) a également étendu l’option aux baux conclus avec des coopératives et des organisations à but non lucratif.
Comment communiquer l’option de coupon sec
Le propriétaire ou la personne qui possède un droit réel sur le bien loué doit :
- communiquer par lettre recommandée de réception de retour de votre choix avant d’enregistrer le contrat
- préciser dans la même lettre, si ce n’est pas prévu dans le contrat, la renonciation à la mise à jour annuelle de l’ISTAT des frais
- envoyer, pour les années suivantes, la même communication dans les 30 jours suivant la conclusion du contrat
Quelle est la durée de l’option ?
L’option dure pendant toute la durée du contrat et pour les renouvellements ultérieurs. Toutefois, le propriétaire a le droit de révoquer l’option à tout moment. La révocation doit être notifiée dans les 30 jours suivant l’expiration de l’année précédente. En cas de retrait de l’option, le bailleur sera tenu de payer la taxe d’enregistrement, le cas échéant. De même, le bailleur peut exercer à nouveau l’option pour les années suivantes.
Quelles sont les catégories de biens immobiliers exclues ?
L’option du coupon sec peut être exercée pour les biens immobiliers relevant des catégories cadastrales de A/1 à A/11. Les bureaux privés et les studios A/10 sont exclus. Par conséquent, toutes les propriétés à usage résidentiel avec des appareils connexes (cave, espace de stationnement, stockage,…) peuvent en bénéficier.
Comment puis-je enregistrer mon contrat ?
Les contrats de location doivent être enregistrés auprès de l’Agence NG>. Il est possible de s’inscrire en ligne en joignant une copie du bail. Dans le contrat, les éléments suivants doivent être spécifiés :
- la municipalité et l’adresse
- données cadastrales du bien (feuille, particule ou carte et subordonnée)
- revenu cadastral
- les données des parties, du bailleur et du chef d’orchestre
- le montant de la cotisation annuelle
- la renonciation à la mise à jour de l’ISTAT de la cotisation annuelle
