sur la réforme de la copropriété, les obligations proportionnelles et la possibilité ou non de créer un fonds commun de placement pour faire face aux non-paiements.
Est-il possible de créer un fonds pour faire face aux non-paiements de la part des copropriétés ou est-ce contraire aux principes qui régissent la vie communautaire ? Que prévoit la réforme de la copropriété et quels articles faut-il faire référence en ce qui concerne les droits des copropriétés sur les parties communes ? Voici une étude approfondie.
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Articles qui réglementent la vie des copropriétés
Le principe fondamental dans le domaine de la copropriété est consacré au premier alinéa de l’article 1118 c.c., selon lequel « le droit de chaque immeuble à appartements sur des parties communes, sauf disposition contraire du titre, est proportionnel à la valeur de l’unité immobilière qui lui appartient ». En outre, selon le troisième paragraphe du même article, « la copropriété ne peut échapper à l’obligation de contribuer aux coûts de conservation des parties communes, même en modifiant l’utilisation prévue de la propre unité immobilière, sauf dans les cas prévus par des lois spéciales ».
Cependant, il est également vrai que le condominium virtuose, c’est-à-dire qui respecte la dictée visée à l’art. 1118 du Code civil francen, ne peut être appelé à aller au-delà de ses obligations. La Cour de cassation l’avait déjà établi par les sections civiles unies dans l’arrêt n° 9148/2008 : en résumé, la solidarité passive d’un cautionnement exige l’existence non seulement de la pluralité des débiteurs et de la cause identique, mais également de l’indivisibilité de l’avantage commun ; en l’absence de dernière exigence et en l’absence de disposition expresse de la loi, la partiarité intrinsèque du lien.
Droits sur les parties communes
Par conséquent, étant donné que les parts d’argent que chaque immeuble est obligé de payer pour les parties communes sont certainement divisibles et que la copropriété n’est pas propriétaire d’actifs autonomes, mais la propriété des droits sur des choses communes relève de la responsabilité des copropriétés individuelles. selon la part de la propriété, on peut dire que les copropriétés répondent aux obligations de copropriété exclusivement proportionnelles aux quotas respectifs.
Par conséquent, la copropriété qui a régulièrement payé ses frais de copropriété ne peut en aucun cas être appelée à couvrir les dépenses non payées par d’autres condominiums. Pour autant que ce principe puisse paraître évident, il est souvent arrivé que certains administrateurs aient demandé des copropriétés en règle avec des paiements, ne disposant pas de fonds suffisants pour payer les fournisseurs, pour régler les dettes des condominiums morosi.
La réforme de la copropriété et des obligations proportionnelles
La réforme de la copropriété (L.220/12) a complètement transposé le principe établi par la Cour de cassation. Avec le nouveau art. 63 de l’At. c.c., en fait, le concernés ou agissent contre l’obligé dans l’ordre des paiements, sauf après l’excussion des autres immeubles. » De cette façon, la copropriété virtuose est protégée de toute décision à cet effet de la réunion du condominium et de toute demande illégitime faite par l’administrateur : À moins qu’une telle décision ne soit prise à l’unanimité par ceux qui ont le droit de vote, sur la base du principe contractuel Autonomie, personne ne peut être appelé à régler les dettes d’autres condominiums.
Si un administrateur a besoin de liquidités pour couvrir les obligations de la copropriété, il doit agir immédiatement contre le morosi, conformément aux dispositions combinées de l’art. 1129 du Code civil francen et de l’article 63 disp. Actes C.C. : en substance, l’administrateur, à moins qu’il n’ait été expressément dispensé de l’assemblée des actionnaires, est tenu d’agir pour le recouvrement forcé des sommes dues par l’obligé dans les six mois suivant la clôture de l’exercice au cours duquel le crédit payable est inclus ; Pour le recouvrement des cotisations sur la base de l’état de répartition approuvé par l’assemblée des actionnaires, l’administrateur du condominium peut, sans avoir besoin d’autorisation, obtenir une ordonnance d’injonction immédiatement exécutoire, malgré l’opposition, et doit communiquer aux créanciers qui ne sont pas encore convaincus que la données des condominiums morosi.
Réforme des fonds spéciaux et des copropriétés
Il ne fait
donc aucun doute que la création éventuelle d’un fonds spécial destiné à couvrir les dépenses non payées par les copropriétés est totalement contraire à la loi : si un administrateur jugeait approprié de créer un tel fonds, sans le consentement unanime des condominiums, serait responsable de l’exécution d’une résolution non seulement annulable, mais certainement rien, et par conséquent, elle pourrait être révoquée pour juste raison par l’assemblée, ou si elle ne le prévoit pas, par l’autorité judiciaire en appel de chaque immeuble.
Selon le récent arrêt de la Cour de cassation n° 15042 du 14 juin 2013, qui renforce une ligne jurisprudentielle maintenant affirmée depuis un certain temps, doit être considéré comme souffrant de nullité et donc retiré du délai d’appel de trente jours prévu par l’art. 1137 c.c., la résolution de la réunion de copropriété avec laquelle, sans le consentement de tous les condominiums, les critères légaux conformément à l’art. 1123 c.c. ou à la réglementation contractuelle pour répartir les coûts de la prestation de services dans l’intérêt commun.
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