Les agents immobiliers doivent être attentifs aux devoirs qu’ils ont envers leurs clients et non seulement s’assurer que ces devoirs sont remplis, mais aussi qu’ils n’agissent pas en dehors du cadre de leurs fonctions ou de leur expertise. Les devoirs dus par les agents ne se limitent pas à ceux prescrits par le PO Form 6 pertinent, mais comprennent également les devoirs qui sont prescrits par la loi, la common law et l’equity.
Les agents doivent également être conscients que leur nomination pour agir au nom d’un client donne lieu à une relation fiduciaire entre eux. C’est-à-dire une relation dans laquelle le client est dans une position de vulnérabilité, ayant investi la confiance dans l’agent. L’agent, en tant que serviteur de confiance ou fiduciaire du client, s’est engagé à agir pour et au nom du client, et a donc un devoir de loyauté sans partage envers le client et doit agir entièrement dans les meilleurs intérêts du client.
L’article 22 de la Règlement de 2014 sur les occupations de propriété (Qld) (la réglementation) prévoit également qu’un agent doit agir conformément aux instructions d’un client, sauf si cela est contraire aux normes de conduite du règlement ou autrement illégal.
De nombreux agents se sont sans doute trouvés dans la situation où ils ont reçu des instructions d’un client qui les ont amenés à se demander s’ils étaient appelés à agir en dehors du cadre de leurs fonctions ou de leur expertise.
Nous exposons ci-dessous une situation qui a pu se présenter récemment pour les agents immobiliers impliqués dans la vente de biens commerciaux.
Les agents seront conscients qu’il est essentiel qu’ils s’assurent que les instructions de leur client concernant l’étendue de leur mandat sont correctement consignées par écrit dans la partie 4 du formulaire PO 6. Les agents doivent s’assurer qu’ils ne fournissent que ces services spécifiés et qu’ils ne agir en dehors du cadre de leur mandat.
L’agent doit également s’assurer de remplir et de joindre au bon de commande le formulaire 6, la dernière version du bordereau de vente et de bail commercial et industriel ainsi que les modalités en vigueur approuvées par le nous. Si un agent est invité par un client à fournir une évaluation de la propriété, il est important de s’assurer que la rubrique C de l’annexe est remplie avec exactitude.
Il est important que les agents soient conscients de la différence entre les évaluations et les évaluations. Une évaluation est destinée à être un guide de tarification et est souvent l’estimation ou l’opinion d’un agent connaissant la région et les prix de vente récents.
Une évaluation ne peut être effectuée que par un évaluateur qualifié qui prend en considération toutes les caractéristiques et tous les problèmes liés à la propriété particulière. Un rapport d’évaluation est souvent obtenu lorsqu’une valeur définitive est requise, par exemple pour obtenir un financement pour l’achat d’une propriété.
La situation peut s’être produite récemment pour les agents commerciaux lorsqu’ils ont été invités par un client à fournir une ‘lettre de réconfort’ ou ‘mise à jour du marché’. Ces demandes sont formulées de manière à suggérer qu’il n’y a pas eu de changement dans la valeur du bien, sans se référer directement à un montant d’évaluation.
Si un agent devait fournir le conseil demandé, il peut être considéré comme exprimant une opinion de valeur et donc une évaluation.
En conséquence, si un client vous demande de fournir un ‘lettre de réconfort’ ou ‘mise à jour du marché’qui peut équivaloir à une évaluation, les agents doivent indiquer clairement à leur client qu’ils ne sont pas qualifiés pour aider à fournir une évaluation et qu’ils ne sont pas en mesure de fournir des conseils concernant la valeur de la propriété.
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Répercussions sur l’assurance
En plus d’agir en dehors du cadre de leur mandat, de fournir un ‘lettre de réconfort’ ou ‘marché mise à jour », à la demande du client, peut également avoir un impact sur l’assurance responsabilité civile professionnelle d’un agent.
La plupart des polices d’assurance responsabilité civile professionnelle des agents immobiliers sont susceptibles d’inclure une clause d’exclusion d’évaluation, qui exclura de la couverture toute réclamation contre un agent, découlant directement ou indirectement de la fourniture d’activités d’évaluation immobilière.
Cependant, la clause d’exclusion d’évaluation dans le libellé de la police du régime d’assurance responsabilité civile professionnelle nous (courtée par Aon Risk Services et souscrite par CGU Insurance), ne s’applique pas aux évaluations du marché, aux estimations ou aux opinions sur le prix de vente d’une propriété. (ou entreprise), tant que cet avis est écrit et accompagné d’une clause de non-responsabilité à l’effet que cet avis ne constitue pas une évaluation.
Conclusion
Les agents impliqués dans la vente de biens commerciaux doivent enregistrer avec précision l’étendue de leur mandat et s’assurer qu’ils n’exécutent que ces services spécifiés. Les agents doivent connaître les conditions de leur mandat et s’assurer que, tout en agissant dans l’intérêt supérieur de leur client, ils n’agissent pas en dehors de la portée de leur mandat.
Il est fortement recommandé aux agents d’informer leurs clients qu’ils ne sont pas en mesure de les aider à fournir des activités d’évaluation et de souligner fortement à leurs clients qu’ils doivent obtenir des conseils d’évaluation indépendants pour toutes les questions relatives à la valeur d’une propriété.
En outre, dans le cadre des meilleures pratiques, les agents doivent s’assurer qu’ils documentent de manière complète et contemporaine toutes leurs transactions avec leurs clients et conserver ces enregistrements dans le dossier de vente.
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