Invalidité du bail sous forme non écrite L’invalidité

du bail conclu en l’absence de forme écrite est absolue. Dans le cas où la forme verbale a été imposée par le bailleur, la nullité du contrat est relative. La Cour de cassation a également été exprimée à ce sujet dans United Sections (arrêt n° 18214/2015) qui précisait comment déroger à l’insanabilité du formulaire.

La forme écrite du contrat de location

L’un des types de violation des règles en matière de bail est précisément la forme. La législation (loi n° 431/1998) sur cette question est claire et sans ambiguïté. La forme du bail doit être écrite. Une poignée de main classique ne suffit pas dans ce cas. En fait, la jurisprudence a imposé l’exigence de la forme écrite comme obligatoire avec cinq objectifs principaux :

1. donner aux parties la certitude de leurs droits et devoirs
2. définir les sujets, le bailleur et le locataire, qui interviennent dans la conclusion du contrat
3. identifier sans équivoque le bien loué au moyen de données cadastrales pour contrer les phénomènes d’évasion fiscale et d’évasion fiscale
4. déterminer l’assiette fiscale correspondant au loyer sur lequel calculer les impôts
5. pour faire ressortir les « non déclarés » dans le secteur des baux

Mais que se passe-t-il si le bail a été établi sous forme verbale et non écrit ?

Le bail sous forme orale

Le contrat conclu oralement, verbalement, est-il toujours nul ? La Cour de cassation s’est exprimée sur ce point, mais il faut distinguer deux affaires.

A. contrat sous forme non écrite pour l’imposition du bailleur

Dans le cas où le bailleur a défectueux la volonté du chef d’orchestre en faisant semblant d’éviter la forme écrite, il existe une hypothèse de nullité relative du contrat. Dans ce cas spécifique, le chef d’orchestre a le droit de demander l’application de la loi et le recalcul éventuel des frais payés. En fait, la loi n° 431/1998 accorde une protection spécifique au chef d’orchestre. En fait, le locataire peut recourir à la conformation judiciaire de la relation de location conformément à l’art. 13, co. 5, de la loi 431/1998

B. contrat sous forme non écrite à la volonté des parties

Dans ce cas, le contrat doit toujours être considéré comme invalide car vous êtes confronté à une forme de nullité absolue. Dans ce cas, la conformation du contrat avec les dispositions de la loi est exclue.

Les 5 éléments distinctifs du bail

Dans les baux, vous pouvez identifier cinq éléments distinctifs fondamentaux.

1. Le propriétaire du bien loué et peut être une personne physique ou morale. Il appartient au locataire de s’assurer que la personne qui signe le contrat en est réellement le propriétaire. Comment ? La base de données Sister de la Revenue Agency fournit aux utilisateurs des données relatives aux propriétaires de biens immobiliers. Avec un examen cadastral par sujet, vous disposerez d’un premier élément d’identification, qui n’est pas encore suffisant pour déterminer la propriété légale. Il est donc préférable d’extraire un visage hypothécaire par propriété afin de dissiper tout doute. En fait, ce n’est que par la visite au Conservatoire que l’on peut certifier la propriété réelle du propriétaire en ce qui concerne le bien loué.

2. Le chef

Le locataire coïncide pratiquement avec le locataire, donc avec le sujet qui devra payer des frais de location pour pouvoir utiliser la propriété. Dans ce cas, c’est le bailleur qui a tout intérêt à vérifier la fiabilité et la solvabilité du conducteur. Il s’agit d’éviter des rappels longs et épuisants. Il s’agit de chèques et de contrôles qu’il est toujours bon de faire avant la signature du contrat. La vision de la protestation et des blessures est la solution optimale car elle vérifie tous les événements négatifs possibles supportés par le chef d’orchestre.

3. La propriété

La législation exige que le bien soit clairement identifié à l’aide des données suivantes :

• Municipalité, province et adresse
• plancher et intérieur
• utilisation prévue ou catégorie cadastrale
• données cadastrales (section, feuille, particule ou carte, subordonnée)
• revenu cadastral
• surface

Ce sont toutes des données qui peuvent être facilement trouvées dans un rapport cadastral et qui serviront à la fois à la conclusion du contrat et à l’enregistrement ultérieur.

4. Le loyer

Avant la conclusion du contrat, les parties s’entendent sur le montant du loyer. Le montant de la taxe constituera l’assiette fiscale pour le calcul de la taxe de registre et des impôts sur le revenu. Il s’agit d’une donnée qui doit nécessairement être indiquée dans les contrats. Mais comment savoir si le bail exigé par le propriétaire est conforme aux valeurs du marché ? L’OMI, Observatoire du marché immobilier, enregistre des données relatives non seulement aux transactions mais également aux baux. Les données avec des valeurs locatives peuvent être rendues accessibles et compréhensibles grâce à une estimation immobilière. Une fois que vous avez rempli le formulaire avec les données obligatoires, vous pouvez disposer d’un document basé sur des données officielles à utiliser lors des négociations avec le propriétaire pour la définition des frais.

5. Le certificat de performance énergétique, APE

Introduit en Italie par le décret législatif 192/2005, sa discipline a fait l’objet de , rédigé par un technicien qualifié, qui doit obligatoirement être rattaché aux contrats de location. L’EPA certifie l’indice de performance énergétique d’une unité immobilière. La consommation d’énergie et la capacité d’isolation thermique sont donc estimées. Si vous souhaitez savoir comment obtenir l’EPA pour être joint au bail, veuillez lire cet article.

L’enregistrement du bail

Après la signature du contrat de location, les parties ont la charge d’enregistrer le contrat auprès de l’Agence du revenu. Le décret ministériel du 16 janvier 2017 prévoit de nouvelles règles et des allégements fiscaux. Dans tous les cas, le modèle RLI doit toujours être utilisé. Vous pouvez télécharger le modèle RLI et lire les instructions de compilation ou demander directement le service d’enregistrement des contrats, évitant ainsi de commettre des erreurs.