La responsabilité civile du gestionnaire de copropriété

L’exercice des relations de copropriété est confié à l’administrateur du condominium. Quelle est la nature juridique de la relation entre ce dernier et la copropriété ? Quand pouvons-nous parler de la responsabilité du gestionnaire de condo ? Nous traitons de cas spécifiques liés.

La responsabilité civile du gestionnaire de copropriété

La relation entre la copropriété et l’administrateur

La relation entre l’administrateur et la copropriété s’inscrit dans le cadre du contrat de mandat. Le mandat est le contrat par lequel une partie — l’envoi — est tenue d’accomplir un ou plusieurs actes juridiques au nom de l’autre représentant (art. 1703 du Code civil francen). Dans le cas présent, le rôle d’avocat est assumé par l’administrateur alors que celui d’un directeur de la copropriété.

Selon la jurisprudence consolidée, l’administrateur de la copropriété configure l’institution juridique du mandat avec représentation avec l’application conséquente des dispositions du mandat (Cass. S.U. n° 9148/2008). Étant donné que tous les actes juridiques mis en place par le représentant, qui a agi au nom et au nom du principal, relèveront de la sphère juridique du principal lui-même. Le non-respect des obligations dans le cadre de ses fonctions sera à l’origine de la responsabilité civile de l’administrateur de l’immeuble d’appartements.

Les obligations de l’administrateur

En ce qui concerne les obligations de l’administrateur dans l’exécution de la relation de mandat, il faut se référer principalement aux articles 1129, 1130, 1131, 1135 du Code civil francen, en plus de ceux prévus par les lois spéciales sur les copropriétés. Voyons certains d’entre eux en détail.

Art. 1129 c.c. — Nomination et révocation du directeur de la copropriété

L’article 1129 du Code civil francen, tel que profondément modifié par la réforme de 2012, régit la nomination et la révocation de l’administrateur de la copropriété, ainsi que les principales obligations auxquelles il est détenu. Examinons quelques-unes des obligations qu’il contient :

  • communication de leurs données personnelles et professionnelles, du code fiscal ou, s’il s’agit d’une société, également du siège social et du nom, de la pièce où les registres visés aux numéros 6) et 7) de l’article 1130, ainsi que des jours et heures dans lesquels chaque partie intéressée, sur demande au administrateur, peut le consulter gratuitement et obtenir, après remboursement de la dépense, une copie signée par lui ;
  • stipuler une politique de responsabilité individuelle pour les actes exécutés dans l’exercice du mandat, si sa nomination lui est subordonnée ;
  • afficher, sur le lieu d’accès à la copropriété ou le plus couramment utilisé, accessible également à des tiers, l’indication de ses informations générales, du domicile et des coordonnées, y compris les numéros de téléphone ;
  • faire et celles qui, pour quelque raison que ce soit, fournies au nom de la copropriété, sur un compte courant, postal ou bancaire spécifique, payable à la copropriété ;
  • remettre, au moment de la fin de sa mission, tous les documents en sa possession relatifs à la copropriété et aux condominiums individuels et mener des activités urgentes afin d’éviter des préjugés aux intérêts communs sans droit à une rémunération supplémentaire ;
  • droit d’agir pour le recouvrement forcé des sommes dues par le créancier dans un délai de six mois à compter de la clôture de l’exercice au cours duquel la dette payable est incluse ;

Art. 1130 c.c. — Responsabilités de l’administrateur

L’article 1130 du Code civil francen dispose qu’en plus des dispositions de l’article 1129 et des dispositions actuelles de la loi, celles-ci doivent :

  1. convoque chaque année la réunion pour l’approbation de la déclaration de copropriété conformément à l’article 1130 bis, appliquer les résolutions de l’assemblée et veiller au respect des règles de la copropriété ;
  2. réglementer l’utilisation des choses communes et l’utilisation de services dans l’intérêt commun, de sorte que le meilleur plaisir de chacun des copropriétés soit assuré ;
  3. percevoir les contributions et payer les coûts nécessaires à l’entretien régulier des parties communes du bâtiment et à l’exercice des services communs ;
  4. réalise des actes conservateurs relatifs aux parties communes du bâtiment ;
  5. exécuter des obligations fiscales ;
  6. pour maintenir le registre du registre des copropriétés. Toute modification des données doit être communiquée par écrit à l’administrateur dans un délai de soixante jours. L’administrateur, en cas d’inertie, de manque ou d’inexhaustivité des communications, demande par lettre recommandée les informations nécessaires à la tenue du bureau d’enregistrement. Trente jours plus tard, en cas de réponse omise ou incomplète, l’administrateur acquiert les informations nécessaires, en facturant les coûts aux gestionnaires ;
  7. tenir le compte rendu des procès-verbaux des réunions, du registre des nominations et de la révocation de l’administrateur et du registre comptable ;
  8. conserver toute la documentation relative à sa gestion liée à la relation avec les copropriétés et à l’état technico-administratif du bâtiment et de la copropriété ;
  9. fournir à la copropriété qui lui demande de certifier l’état des paiements des frais de copropriété et de toute querelle en cours ;
  10. rédiger le rapport annuel sur les copropriétés de la direction et convoquer l’assemblée des actionnaires pour approbation dans un délai de cent quatre-vingts jours.

Pouvoirs représentatifs de l’administrateur

L’article 1131 du Code civil francen énonce les pouvoirs de représentation du gestionnaire de copropriété qui peut se présenter devant le tribunal au nom de :

  • dieux de tous les autres.

La responsabilité civile du gestionnaire de copropriété

Le non-respect des obligations couvertes par le contrat de mandat est une source de responsabilité civile du gestionnaire de copropriété dont l’obligation de compenser les dommages.
La bonne exécution du mandat ne comprend pas seulement l’exécution diligente des actes pour lesquels le mandat lui-même a été conféré, mais également des actes préparatoires et instrumentaux pour atteindre la lentille. Il s’agit également de l’obligation d’informer rapidement les immeubles d’habitation de l’absence ou de l’inadéquation possible des documents nécessaires.

L’administrateur, en tant que représentant légal de la copropriété, s’engage à gérer et à protéger les droits des copropriétés et à remplir les obligations contractées par contrat avec la diligence requise par l’art. 1710 c.c., ou la « diligence du bon père de la famille ». Toutefois, en ajoutant à cette disposition les exigences établies par l’art. 71 bis disponible au CC et la législation relative à la formation multidisciplinaire du gestionnaire de copropriété, elle est plus complète. affirment que l’administrateur, dans l’accomplissement des obligations découlant du mandat, doit faire preuve de diligence visée à l’article 1176 du Code civil francen, paragraphe 2. En fait, il s’agit d’une diligence qui doit être évaluée en fonction de la particularité de l’activité professionnelle exercée.

La diligence, dans le cas de laquelle nous nous occupons, indique l’effort requis par l’administrateur pour s’assurer que les immeubles d’habitation sont parfaitement remplies. Le critère utilisé pour définir la responsabilité contractuelle de l’administrateur en cas de défaillance sera précisément la « diligence », conformément à et aux fins de l’article 1218 du Code civil francen. En particulier, l’administrateur sera responsable des dommages causés par sa négligence, son « abus » des pouvoirs et, en général, de toute violation d’obligations légales ou réglementaires.

Gaston Alexandre

En tant que travailleur indépendant, j’ai décidé de me lancer dans la rédaction d’articles basée sur le buzz international. Je traite ainsi différents sujets, et particulièrement ceux qui ont suscité un énorme engouement dans la société mondiale. J’écris ainsi des articles concernant les thématiques à fort caractère, c’est-à-dire qui créent un véritable impact émotionnel chez le lecteur. Le nombre d’articles que j’écris est variable au quotidien. L’objectif étant de fournir le maximum d’informations pertinentes du jour, vous pouvez alors découvrir de nombreuses publications d’une douzaine de lignes par article.
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