Le loyer peut-il être réclamé comme dépense administrative par les propriétaires ?

Ford (administrateur), dans l’affaire The PAS Group Limited (administrateurs nommés) contre Scentre Management Limited [2022] CAF 1023

Dans cette récente décision de la Cour fédérale, les administrateurs de The PAS Group Limited (les administrateurs) a demandé au tribunal de déclarer que le loyer et tout autre montant payable en vertu de tout contrat de location impliquant PAS Group Limited et ses filiales (PAS Group) constitue une dette ou une créance non garantie, et n’a pas droit à la priorité sur d’autres dettes ou créances en tant que dépense des administrations des sociétés PAS conformément à l’article 556(1) du Loi de 2001 sur les sociétés (Ex) (l’acte).

Fond

PAS Group Limited est un groupe de mode basé en Australie qui loue un total de 166 locaux en Australie et en Nouvelle-Zélande. Le défendeur dans cette affaire était Scentre Management Limited (Parfumer) en tant que représentant des intérêts de tous les créanciers propriétaires du groupe PAS. Scentre est le plus important bailleur de locaux du Groupe PAS, louant 26 locaux au total. Le Groupe PAS n’a pas payé de loyer entre le 29 mai 2022 et le 22 juin 2022, période dite de standstill.

Scentre s’est opposé à la déclaration demandée par PAS Group et a fait valoir que le loyer encouru pendant la période de statu quo serait une dépense dûment engagée dans l’exercice des activités de PAS Group et devrait être payé en priorité sur toutes les autres dettes ou réclamations non garanties.

L’article 556(1) de la Loi stipule que lors de la liquidation d’une société, certaines dettes et créances doivent être payées en priorité sur toutes les autres dettes et créances non garanties. Cela comprend les dépenses correctement engagées par une autorité compétente pour préserver, réaliser ou obtenir les biens de la société, ou pour poursuivre les activités de la société.

Les administrateurs de PAS Group ont soutenu qu’en ce qui concerne les 26 locaux loués par Scentre à PAS Group, des revenus bruts de 944 076 $ ont été générés pendant la période de moratoire et que le loyer total à payer au cours de cette période s’élevait à 382 396 $, par conséquent, le revenu total dépassait le loyer payable par 561 680 $.

L’argument de l’administrateur

Les administrateurs ont d’abord fait valoir que la créance de loyer d’un bailleur en vertu d’un bail de pré-nomination est une créance ordinaire non garantie contre la société. Ils ont soutenu que puisque les administrateurs ne sont personnellement responsables que des sommes dues après la fin du délai de statu quo, la créance du bailleur relative au délai de statu quo sera une créance chirographaire ordinaire.

Les administrateurs ont également fait valoir que, puisque le régime d’administration volontaire visait à équilibrer les actions concurrentes, si le loyer devait être traité comme une dépense d’administration, il constituerait une ‘super priorité’ incompatible avec le régime d’administration volontaire. Ils ont également cité divers articles de la loi comme alternative au recours à l’article 556(1) susmentionné ; toutefois, la Cour a décidé que ces dispositions n’étaient en grande partie pas pertinentes dans les circonstances.

La Cour n’a pas retenu les observations de l’administrateur. Elle a statué qu’il s’agit d’une proposition bien établie (remontant aux années 1870) selon laquelle le loyer à payer est considéré comme un ‘dépenses engagées dans l’exploitation de l’entreprise’. La question de savoir si le loyer impayé est qualifié de créance ou de créance prioritaire en vertu de la loi doit être déterminée en se référant aux principes habituels du cas de Granit de Lundy,[1] conjointement avec l’article 556 de la Loi. le Granit de Lundy énonce que lorsqu’un administrateur choisit de laisser la société occuper les locaux loués à des fins d’administration, le loyer est payable à titre de charge d’administration.

La raison de ce principe est d’empêcher un administrateur d’utiliser les locaux loués au profit de l’entreprise, pratiquement sans frais pour l’entreprise. Le principe n’est pas non plus discrétionnaire – si un administrateur autorise une entreprise à utiliser des locaux à des fins d’administration, il est alors réputé responsable des dépenses encourues.

La décision de la Cour

Dans cette affaire, la Cour a clairement indiqué que les propriétés louées étaient utilisées dans l’exercice des activités des sociétés, car les administrateurs avaient pris la décision de poursuivre leurs activités dans le but de maximiser les perspectives de la capacité du groupe PAS à éviter la liquidation. De plus, en continuant à échanger et à utiliser les locaux loués, PAS Group a généré plus de 7 millions de dollars de revenus au cours de la période d’arrêt d’environ trois semaines.

Par conséquent, la Cour a décidé que le loyer impayé encouru pendant la période de statu quo doit être considéré comme une dépense dûment engagée dans l’exercice des activités du Groupe PAS au sens de l’article 556(1) de la Loi. Les administrateurs n’ont pas justifié pourquoi Scentre serait privé de sa position prioritaire dans la perception du loyer impayé.

La Cour a conclu en déclarant «le bon sens et la justice ordinaire exigent que le tribunal veille à ce que le propriétaire soit payé‘.

Cette affaire rappelle donc utilement qu’en cas d’entrée en administration d’un locataire mais continuant à utiliser et à occuper les locaux loués, les propriétaires peuvent être en mesure de réclamer les loyers impayés en priorité sur les autres dettes et créances chirographaires.

[1] Re Lundy Granite Co; Ex parte Heavan (1871) LR 6 Ch App 462.