Les actionnaires internationaux qui ont pris le contrôle du groupe immobilier chinois Nam Tai ont mené une bataille de six mois pour forcer sa direction, soulignant les risques pour les investisseurs étrangers cherchant à prendre le contrôle d’actifs sur le marché immobilier en difficulté du pays.
Nam Tai, cotée aux États-Unis, qui possède des biens dans la ville à croissance rapide de Shenzhen, a été au centre d’une bataille juridique de longue date entre Kaisa, l’un des plus grands promoteurs chinois, et IsZo, un petit fonds basé à New York qui détient un peu moins d’un cinquième de Nam Tai.
Parmi les autres actionnaires internationaux de premier plan de Nam Tai figurent le milliardaire américain Peter Kellogg et Oasis Management, basé à Hong Kong.
La querelle jette un rare coup de projecteur sur les défis auxquels sont confrontés les investisseurs étrangers dans le vaste secteur immobilier chinois, qui a été secoué par une série de défauts internationaux de développeurs tels que Kaisa et Evergrande, et est maintenant pris dans la campagne zéro-covid du gouvernement qui a sévèrement limite l’accès au pays.
Les actionnaires disent qu’ils n’ont pas été en mesure de prendre le contrôle total de la gestion quotidienne de Nam Tai, malgré un vote qui a reconfiguré son conseil d’administration en novembre et une victoire judiciaire qui a annulé une émission d’actions controversée lancée en 2020.
Les investisseurs affirment que Wang Jiabiao, ancien directeur général de Nam Tai en Chine continentale, a refusé de céder entièrement la gestion quotidienne de l’entreprise et conserve le contrôle des « côtelettes » – une convention chinoise selon laquelle le cachet d’une entreprise est nécessaire pour diriger une entreprise. Wang n’a pas répondu à une demande de commentaire.
Nam Tai a commencé sa vie en tant qu’entreprise d’électronique dans les années 1970, mais s’est transformée au fil du temps en une entreprise immobilière après que les valeurs immobilières à Shenzhen, un centre technologique à la frontière de Hong Kong, ont grimpé en flèche. Les prix résidentiels dans la ville ont plus que triplé depuis 2011, et ses actifs ont attiré l’attention des investisseurs aux États-Unis, où il a d’abord été coté au Nasdaq puis en 2003 à la Bourse de New York. IsZo a initialement acheté une participation en 2017.
« Je pensais que c’était l’action la moins chère que j’avais vue au cours de mes 20 ans de carrière à Wall Street, et il s’avère que l’action bon marché était investie dans l’immobilier sous-évalué à Shenzhen, ce qui est pour moi le plus excitant. [city] sur terre », a déclaré Brian Sheehy, président d’IsZo, une entreprise qu’il utilise principalement pour investir environ 300 millions de dollars de son propre argent.
Les tensions entre les investisseurs étrangers à Nam Tai et Kaisa, qui était jusqu’à récemment un actionnaire majeur, se sont aggravées en 2020 lorsqu’IsZo a tenté de forcer un actionnaire à voter pour changer la stratégie de l’entreprise suite à une chute du cours de l’action.
Avant le vote, Nam Tai a émis 170 millions de dollars en nouvelles actions à une filiale de Kaisa, augmentant ainsi la participation du développeur de 24 à 44 %. Un tribunal des îles Vierges britanniques, où Nam Tai est constituée, a par la suite annulé la question des droits.
Cependant, la majorité du produit de l’émission de droits avait déjà été investie dans un fonds du Credit Suisse qui était fortement exposé à Greensill, la société de services financiers qui s’est effondrée au début de 2021. Le fonds a été clôturé en mars 2021 et Nam Tai a déclaré que « Il n’y a aucune garantie que nous puissions récupérer entièrement notre produit ».
Puis à la fin de l’année dernière, Kaisa – le deuxième développeur le plus endetté sur les marchés obligataires internationaux derrière Evergrande – a fait défaut. En conséquence, il a perdu le contrôle de ses actions Nam Tai.
La participation de Kaisa dans Nam Tai a été supprimée © Jade Gao / AFP / Getty Images
La Deutsche Bank a saisi la participation de Kaisa dans Nam Tai après avoir fait défaut sur un prêt du prêteur allemand l’année dernière, selon des documents déposés aux États-Unis. Les actions de Nam Tai ont été mises en gage en garantie du prêt.
Cette année, Deutsche Bank a vendu les actions, soit environ 20% de la société, à Oasis Management, selon des personnes proches de la transaction. Deutsche Bank a refusé de commenter. Oasis a déclaré qu’il était « en dialogue actif avec toutes les parties pour une résolution mutuellement bénéfique ».
Mais même après la suppression de la participation de Kaisa dans Nam Tai, la société continue de se plaindre de son influence perçue. Dans un communiqué publié en février, il a accusé Wang, qui travaillait auparavant directement pour Kaisa à Shenzhen, de « conspirer » avec une filiale du promoteur.
Une autre personne familière avec la situation a suggéré que Wang resterait probablement en place même après la fin des négociations sur la gestion de l’entreprise.
Kaisa a refusé de commenter.
Les défis pour les investisseurs de Nam Tai sont similaires à ceux auxquels sont confrontés les créanciers d’Evergrande, qui a commencé à manquer des paiements sur les obligations internationales en septembre et est maintenant plongé dans un processus de restructuration prolongé et opaque.
Les investisseurs offshore d’Evergrande espéraient récupérer une partie des fonds en recourant à des filiales qui – comme Nam Tai – sont cotées en dehors de la Chine continentale.
Mais ces filiales s’appuient généralement sur des actifs et des flux de trésorerie sur le continent. Dans le cas de Nam Tai, un investisseur de Hong Kong qui n’est pas impliqué dans l’entreprise a déclaré qu’il « ne peut pas imaginer » comment des investisseurs étrangers peuvent aller en Chine et dire : « Je suis l’actionnaire, je contrôle l’entreprise ».
IsZo souligne l’avantage du manque relatif d’endettement de Nam Tai, contrairement au vaste effet de levier qui sous-tend les bilans d’autres développeurs.
Michael Cricenti, président de Nam Tai, a déclaré qu’il espérait « faire beaucoup plus d’investissements en Chine, en particulier dans la région de Great Bay, après avoir repris les filiales de la RPC », tandis que Kellogg, qui a gagné des milliards grâce à la vente de la société de courtage Spear, Leeds et Kellogg en 2000 et membre du conseil d’administration de Nam Tai, a déclaré : « ce qui s’est passé ces derniers mois ne fait que renforcer ma conviction que le combat en valait la peine et que nous finirons par l’emporter ».
Mais malgré la flambée de l’année dernière, les actions de la société ont perdu près de 60% de leur valeur jusqu’à présent cette année et cela ne vaut que 165 millions de dollars. La semaine dernière, les échanges ont été interrompus à New York en raison de « préoccupations réglementaires ».
Plus tôt cette année, Sheehy a noté que le cours de l’action « ne reflétait pas la valeur sous-jacente de l’immobilier ». « Je trouve [this] déconcertant car il s’agit de l’un des biens immobiliers les plus importants de Chine », a-t-il déclaré.
Reportage supplémentaire d’Andy Lin à Hong Kong
