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Les millièmes tables sont des outils nécessaires au fonctionnement de la copropriété aux fins de dépenses d’allocation et de formation des majorités d’assemblée des actionnaires. Dans cet article, nous nous concentrerons en particulier sur les millièmes de condominiums nécessaires à l’approbation de travaux extraordinaires.
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Quelles sont les millièmes tables
Les millièmes tableaux, joints au règlement des copropriétés, expriment la valeur proportionnelle de chaque unité immobilière (art. 68 unités du Code civil francen) et représentent donc les parts de propriété dans la copropriété. Les millièmes effectuent une double tâche :
- établir les frais de participation aux dépenses et les droits de chaque immeuble d’habitation sur les parties communes d’un immeuble d’habitation ;
- jouent un rôle fondamental dans la formation des majorités au sein de l’assemblée.
En fait, lors d’une réunion de copropriété, chaque vote a un poids différent. Les copropriétés ayant des valeurs millésimales plus élevées ont un poids plus important que ceux dont les valeurs sont inférieures en ce qui concerne l’approbation de certains sujets inscrits à l’ordre du jour. Dans certains cas, il ne suffit pas d’avoir une seule majorité d’électeurs, en fait, il est nécessaire de dépasser même une valeur de millièmes.
Pour en savoir plus sur le calcul des millièmes de propriété dans un immeuble d’appartements, cliquez ici.
Différence entre un travail ordinaire et un entretien extraordinaire
Au fil du temps, les bâtiments et leurs usines ont besoin d’entretien pour garantir une efficacité parfaite. Cela se produit également dans un immeuble d’appartements et, en fonction de la nature de ces interventions, deux formes d’entretien sont distinguées, ordinaires et extraordinaires.
La frontière entre l’entretien ordinaire et l’entretien extraordinaire est très mince, elle représente en tout cas les dépenses nécessaires. Pour clarifier les aspects qui distinguent ces types d’intervention, nous pouvons nous référer à l’article 3 du décret présidentiel 380/2001, connu sous le nom de Texte unique du bâtiment.
En fait, il précise que les travaux de maintenance ordinaires concernent la réparation, la rénovation et le remplacement des finitions des bâtiments et ceux nécessaires à l’intégration ou au maintien en efficacité des systèmes technologiques existants.
Les travaux d’entretien extraordinaires sont plutôt les travaux et les modifications nécessaires pour renouveler et remplacer des pièces, y compris les parties structurelles des bâtiments, ainsi que pour construire et intégrer les services sanitaires et technologiques, à condition qu’ils ne modifient pas les volumes et les surfaces du des unités immobilières individuelles et n’impliquent pas de changements dans l’utilisation prévue.
En ce qui concerne l’entretien de routine, l’administrateur doit, sur la base des dispositions de l’article 1130 du Code civil francen, « payer les frais nécessaires à la pension alimentaire et à l’exercice des services communs ». Pour les œuvres extraordinaires, on se réfère plutôt à l’art. 1135 c.c., et dans ce cas, c’est l’assemblage de condominiums qui doit prévoir « des travaux d’entretien et des innovations extraordinaires, constituant obligatoirement un fonds spécial d’un montant égal au montant des œuvres ». l’administrateur ne pourra intervenir que si les travaux de maintenance extraordinaires sont urgents et doit les aviser lors de la première réunion.
Millièmes de copropriété pour un travail extraordinaire
Supposons que le directeur de copropriété, s’il est nécessaire d’approuver des travaux extraordinaires jugés nécessaires, devra convoquer la réunion des condominiums en inscrivant dans l’ordre du jour l’entrée concernant la discussion et l’approbation de ce type d’entretien.
L’assemblée discutera donc de ce point et exprimera sa volonté. En particulier, pour les résolutions concernant l’approbation de travaux d’entretien extraordinaires, mais aussi pour les travaux ordinaires, la majorité de ceux qui sont intervenus seront nécessaires et au moins 500 millièmes en premier appel et un tiers des copropriétés et au moins 334 millièmes dans le second.
D’autre part, lorsque des réparations extraordinaires ne doivent être approuvées que d’une taille considérable, la majorité de ceux qui sont intervenus et au moins les 500 millièmes seront nécessaires, tant lors du premier que du deuxième appel. Afin de pouvoir identifier les bonnes majorités des actionnaires, la « grande ampleur » des réparations extraordinaires dans la copropriété est renvoyée, en l’absence d’un critère réglementaire, à l’appréciation discrétionnaire du juge du mérite (Cour de cassation, article 2, arrêt civil du 26 novembre 2014, n° 25145).
