Les parties communes d’un immeuble d’appartements, telles que régies par l’art. 1117 c.c., sont toutes ces parties d’usage courant parmi les condominiums. Notre système les a divisés en trois catégories, divisées en structure du bâtiment, salles communes et installations. Nous analysons les droits, l’utilisation et les obligations découlant des immeubles d’habitation appartenant à la propriété commune.
Dans la copropriété, les parties communes sont les parties du bâtiment que personne ne veut traiter. Ils ne s’associent toujours qu’à un élément de coût, en oubliant qu’ils sont les éléments fondamentaux du bâtiment. Les administrateurs de condominiums connaissent très bien ce genre de problèmes et doivent souvent attirer l’attention des condominiums sur les obligations découlant de la propriété commune.
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Quelles sont les parties communes
Notre commande ne précise pas la liste des parties communes. De cette façon, leur définition subira des changements et des ajustements en ce qui concerne les nouvelles techniques de construction ou les nouveaux contextes urbains et de logements qui seront créés. Néanmoins, l’article 1117 du Code civil francen les divise en trois catégories macroéconomiques.
1. Structure du bâtiment
Cette catégorie comprend « toutes les parties du bâtiment nécessaires à un usage commun ». Il s’agit donc de biens communs nécessaires à l’existence même du bâtiment. La nécessité est comprise au niveau structurel, de sorte que, en l’absence de ces parties communes, le bâtiment ne pouvait exister :
- le sol sur lequel se trouve le bâtiment, c’est-à-dire la surface des sédiments sur laquelle le bâtiment a été construit
- les fondations, les piliers, les murs de support, les poutres, la
- cage d’escalier
- le compartiment
- le plancher solaire (si ce n’est pas le contraire d’un titre)
- le toit
- la porte d’entrée du condominium, le
- hall de copropriété, le vestibule, les porches
- la cour
- , les façades du bâtiment
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soulèvent
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2. Locaux à usage commun
Tous les bâtiments ne sont pas équipés de salles communes réservées aux condominiums. Cette catégorie comprend les produits dits communs pertinents car il s’agit d’appareils électroménagers ou d’accessoires par rapport au bâtiment principal. La réforme de la copropriété de 2012 se concentre en particulier sur un type, les zones destinées au stationnement. Mais l’article 1117 en identifie également d’autres :
- la salle de conciergerie
- le logement du gardien
- buanderie
- chaufferie
- salles utilisées comme salle de séchage
- les greniers à usage commun
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, la
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, les
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3. Installations technologiques et accessoires de biens communs
La dernière catégorie comprend toutes les œuvres, installations et artefacts destinés à être utilisés. Instructif :
- l’élévation
- des puits de chaudière
- , des réservoirs, des réserves d’eau,
- des systèmes d’eau et d’égout d’usage courant
- , production d’énergie centralisée, chauffage, climatisation, réception radio télévisée et satellite, connexion Internet
La propriété légale des parties communes
Le premier point important concernant les parties communes est la propriété légale. L’article 1117 l’identifie par présomption. En fait, la propriété commune est appelée « si ce n’est pas le contraire du titre ». Par conséquent, s’il n’y a pas d’acte public attribuant la pleine propriété des parties communes à une personne, physique ou juridique, on suppose qu’elles doivent être considérées comme des parties communes. La présomption de copropriété des parties communes n’est pas dépassée par les règles de Condominium qui ne constituent pas un titre de propriété. La Cour suprême a également été exprimée sur le sujet (n° 17928/2007 ; n. 6175/2009), qui considérait le règlement sur les condominiums comme un titre inapproprié «… pour démontrer la propriété exclusive du bien et donc sa soustraction du régime de propriété en copropriété ».
Lors de la conclusion de l’acte notarié d’achat d’une unité immobilière, l’acte est toujours indiqué la propriété des parties communes correspondantes. Leur identification est définie par le fabricant qui identifie toutes les parties du bâtiment qui seront utilisées couramment dans les immeubles d’habitation. Avec les règles de Condominio, établies par tous les condominiums, les parties communes sont identifiées et spécifiées. Dans ce cas, le règlement Condominio est rappelé par le notaire dans tous les actes d’achat et de vente afin d’en faire partie intégrante.
L’article 1117 introduit pour les parties communes le principe de « jouissance périodique ». Le législateur avait également l’intention de réglementer les nouveaux cas de droits réels tels que le temps partagé. Dans ce cas, les immeubles individuels utilisent des pièces communes pendant des périodes limitées.
Les droits des copropriétés dans l’utilisation des parties communes
L’extension de la loi sur les parties communes est clarifiée par l’article 1118 du Code civil francen. Le droit de chaque immeuble d’appartements, en fait, «… est proportionnelle à la valeur de l’unité immobilière qui lui appartient. » Il est donc nécessaire de se référer à la valeur de l’unité immobilière détenue par la copropriété exprimée en millièmes (art. 68 dispositions relatives à la mise en œuvre du C.C.). Au moment de la création de la copropriété et de la rédaction du règlement, les millièmes tables sont préparées.
La Cour de cassation, avec l’arrêt n° 12018/2004, a précisé que, pour déterminer la valeur dans les millièmes tableaux, il est nécessaire de prendre en compte :
- le c’est à dire
- l’exposition de l’unité immobilière
- des accessoires et appareils électroménagers (terrasse, jardin privé)
L’utilisation de parties communes
Chaque immeuble d’appartements «… peut utiliser la chose commune, à condition qu’elle ne modifie pas sa destination et n’empêche pas d’autres participants d’en faire usage conformément à leur droit » (art. 1102 du Code civil francen). L’utilisation de parties communes est donc régie par le code. La copropriété a le droit non seulement d’utiliser les parties communes, mais également d’apporter des modifications, des améliorations à condition qu’elles soient effectuées conformément aux règles d’urbanisme et au décor du bâtiment.
La
condition essentielle est que la destination des parties communes ne soit pas modifiée et que leur utilisation dans d’autres copropriétés n’est pas affectée. Fondamentalement, la copropriété ne peut pas modifier, par exemple, la destination d’une salle de séchage dans une salle de stockage privée, ce qui limite l’accès ou l’utilisation du bien commun à d’autres condominiums.
Le Condominium peut apporter des modifications aux parties communes. La décision doit être décidée par la réunion du condominium à la majorité qualifiée de 4/5 des actions. Les innovations apportées aux parties communes prévues par l’article 1120 du Code civil francen peuvent viser à :
- réduction des barrières architecturales
- amélioration de la sécurité des zones de copropriété
- construction de parkings en copropriété
- construction d’installations de production d’énergie au service de la copropriété.
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Les modifications apportées aux parties communes, même si elles sont décidées par l’Assemblée Générale, sont interdites qui peuvent :
- compromettre la stabilité statique du bâtiment
- modifier le décor architectural
- modifier l’indivisibilité des espaces communs
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Obligations des copropriétés dans la gestion des parties communes
La propriété de parties communes implique non seulement des droits, mais aussi des obligations pour les immeubles d’habitation individuels. L’article 1118 précise deux d’entre eux : l’indispensable et l’indivisibilité.
Premièrement, l’immeuble ne peut renoncer à son droit aux parties communes. De même, nous ne pouvons pas exempter de contribuer, pro quota, au paiement des coûts nécessaires au bon fonctionnement et à l’entretien des parties communes. Un cas distinct est représenté par les systèmes communs, généralement ceux du chauffage central. La copropriété individuelle peut opter pour le détachement de l’usine centralisée à condition que cela ne cause pas de dysfonctionnements ou d’augmentation des dépenses pour les autres condominiums. Dans tous les cas, la copropriété devra toujours payer les coûts d’entretien extraordinaire et ceux de la mise en œuvre du système centralisé.
L’article 1119 précise la deuxième obligation pour les condominiums : « Les parties communes du bâtiment ne sont pas soumises à à condition que vous ne créiez pas d’inconvénient à l’utilisation de pièces communes pour chaque immeuble d’habitation. Dans tous les cas, nous pouvons déroger à cette disposition dans le cas d’un consentement unanime exprimé par tous les condominiums (art. 4 de la loi n° 220 du 11 décembre 2012, en vigueur depuis le 17 juin 2013).
