Les prêts relais augmentent alors que les acheteurs britanniques se bousculent pour la propriété

Les acheteurs immobiliers se tournent vers les prêts relais à taux d’intérêt élevé pour prendre l’avantage sur leurs rivaux dans un contexte de concurrence intense sur le marché immobilier britannique et de pénurie persistante de logements disponibles.

La valeur des prêts relais, que les acheteurs peuvent utiliser comme liquidités pour conclure un achat, a augmenté de 8,5% au cours des trois premiers mois de 2022, par rapport à la même période l’année dernière, selon les données de 12 courtiers en prêts relais britanniques.

Le rapport Bridging Trends a révélé que les prêts étaient le plus souvent utilisés par ceux qui achetaient un immeuble de placement, historiquement le principal marché pour cette forme de dette à court terme et coûteuse. Mais la deuxième raison la plus populaire pour contracter un prêt relais était le « financement d’une rupture de chaîne » – y compris par les acheteurs résidentiels cherchant à contourner la nécessité de vendre une maison avant d’en acheter une autre.

C’est la raison invoquée dans près d’un quart des cas, contre moins d’un cinquième fin 2021. Parmi les autres motivations à contracter un prêt relais, citons le paiement d’une facture de droits de succession en attendant de vendre un bien hérité, ou les investisseurs qui voulez rénover une propriété délabrée et non hypothécaire.

Soulignant l’augmentation des transactions de rupture de chaîne et des prêts relais réglementés, Sam O’Neill, responsable des ponts chez le courtier Clifton Private Finance, a déclaré: « Les demandes sont en hausse, les demandes sont en hausse et les achèvements sont en hausse. »

Cependant, les prêts relais sont considérés comme un créneau de prêt pour les achats résidentiels en raison des taux d’intérêt élevés pratiqués. Avec les frais inclus, ils peuvent coûter environ 8 à 12 % par an, contre 3 % pour l’accord moyen à taux fixe sur deux ans d’un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs facturent plus parce qu’ils s’attendent à ce que le pont soit remboursé sur une courte période, généralement 12 mois. Les emprunteurs doivent tenir compte des frais d’arrangement de 1 à 2 %, plus les frais d’évaluation et les frais juridiques.

Adrian Anderson, directeur du courtier Anderson Harris, a déclaré: « Il y a une place sur le marché pour le financement relais, mais les emprunteurs doivent faire preuve de prudence car les conditions peuvent être très coûteuses. »

La demande de biens immobiliers a fait grimper les prix des logements, qui ont augmenté de 9,8 % au cours de l’année jusqu’en mars, selon l’Office for National Statistics – bien que ce soit un rythme de croissance plus lent que les 10,9 % observés en février.

Alors que la concurrence pour les maisons s’est intensifiée, les agents immobiliers et les acheteurs ont privilégié les acheteurs au comptant, qui peuvent effectuer un achat plus rapidement et avec plus de souplesse que ceux qui recherchent un prêt hypothécaire. Les prêts-relais, qui peuvent être obtenus plus rapidement qu’une hypothèque et conservés en vue d’une offre, donnent aux emprunteurs cet avantage en espèces sur le marché.

Henry Pryor, un agent qui agit au nom des acheteurs, a déclaré : « Si vous n’avez pas l’argent dans un Samsonite, autant rentrer chez vous. Acheter une maison est extrêmement difficile en ce moment. Et il n’y a aucun signe d’apaisement de ce côté de l’été. ”

Lui aussi exhorte les acheteurs à utiliser le financement relais, rappelant les clients des années 1990 qui n’avaient pas encore vendu leur maison existante, mais ont échangé des contrats lors de leur achat ultérieur en utilisant un prêt relais dit « ouvert ». Ils avaient des prêts garantis contre deux propriétés alors que les prix baissaient et que les taux d’intérêt sur les deux prêts augmentaient.

« La seule fois où je recommanderais à quelqu’un d’y penser, c’est s’il a échangé sur la vente de sa maison », a déclaré Pryor. « Cela signifie qu’ils ont une sorte d’arrangement contractuel avec quelqu’un qu’ils peuvent rechercher si la vente échoue. »

Dale Jannels, directeur général du courtier financier Impact Specialist Finance, a déclaré que les emprunteurs pourraient régler un prêt relais en refinançant avec un prêteur hypothécaire conventionnel; ils pourraient vendre la propriété; ou, en cas d’héritage, être racheté par les frères et sœurs. « La chose la plus importante avec le pontage est qu’il existe une voie de sortie », a-t-il déclaré.

Avec une pénurie de logements à vendre et une forte demande parmi les acheteurs, a-t-il ajouté, le risque que la propriété précédente d’un emprunteur ne se vende pas – les laissant incapables d’acquitter le prêt, si c’est leur sortie choisie – était faible. « Dans le climat actuel, avec le nombre de personnes qui se rendent dans chaque propriété, ce n’est pas un problème. »

Alors que la Banque d’Angleterre a relevé régulièrement son principal taux d’intérêt depuis décembre, les acheteurs de maisons sont devenus plus impatients de conclure un achat dans l’attente de prêts plus coûteux à l’avenir. « L’urgence d’une transaction s’est accélérée au cours des deux derniers mois », a déclaré Jannels.

Gaston Alexandre

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