Les prix de l’immobilier vont-ils baisser ? Certainement, mais pas encore tout à fait

Rien ne dit plus déconnecté de l’électorat britannique que leurs dirigeants ayant trop de maisons – et en particulier trop de maisons chères.

Personne n’a été follement impressionné lorsque Tony Blair a dépensé 3,65 millions de livres sterling pour une maison de ville géorgienne à Londres alors qu’il était encore en poste. Peter Mandelson a été contraint de démissionner suite à un scandale de prêts immobiliers en 1998 (cela n’aurait peut-être pas été si grave s’il n’avait pas été un appartement coûteux de Notting Hill).

Ensuite, il y a Rishi Sunak: ses maisons ne sont probablement pas en tête de sa liste de soucis cette semaine, mais avoir quatre maisons d’une valeur de 15 millions de livres sterling et être en train de dépenser 250 000 livres sterling pour en améliorer une n’est pas un super look.

Tout cela est parfaitement logique en tant que raccourci pour déconnecter : le prix des maisons au Royaume-Uni fait d’avoir un portefeuille immobilier une activité d’élite. Regardez les derniers chiffres. Les prix moyens des maisons ont augmenté de 10,9% au cours de la dernière année jusqu’en février – pour atteindre 276 755 £, selon les données officielles de l’ONS. Les prix des constructions neuves ont augmenté de 19,3 %, les maisons individuelles de 14,4 % et les appartements de 8,1 % (tout le monde veut toujours un jardin).

Même dans la région la moins performante (Londres !), les prix ont augmenté de 8 %. Les chiffres d’Halifax publiés la semaine dernière ont montré une évolution similaire en mars – avec des prix en hausse de 11% et d’environ 18,2% depuis le début de 2020. C’est évidemment fou – le salaire moyen n’a augmenté que de 9,9% au cours de la même période.

Le ratio prix de l’immobilier/bénéfices sur les chiffres d’Halifax est maintenant 8,4 fois supérieur, comme le souligne Capital Economics, au sommet juste avant la crise financière mondiale de 2008, alors qu’il s’élevait à huit.

Ces chiffres arrivent la même semaine que nous avons appris que l’inflation au Royaume-Uni est de 7 % et devrait rester au-dessus pendant un certain temps : il est, selon les analystes bancaires d’ING, « peu susceptible de tomber en dessous de 7 % cette année ». .

Cela signifie que les taux d’intérêt – et les taux hypothécaires – sont en hausse. Le taux moyen proposé pour un nouveau prêt hypothécaire fixe de deux ans avec un ratio prêt / valeur de 75% a bondi à 2,12% en mars, selon l’analyste Pantheon Macroeconomics. C’est le plus élevé depuis la fin de 2014 et en hausse par rapport à 1,76 % en février.

Il devrait également atteindre 2,7 % d’ici la fin de l’année, alors que le revenu réel disponible des ménages devrait baisser de 2,5 % cette année.

Dans le même temps, dit Hargreaves Lansdown, les prêteurs « augmentent [household] coûts dans leurs calculs d’abordabilité ». Cela rendra plus difficile l’obtention de prêts hypothécaires.

Y a-t-il des signes que la demande n’est pas aussi chaude qu’elle l’était ? Les données de Google Trends offrent un indice : les données de recherche pour les grands sites Web immobiliers ne sont que 5 % supérieures aux moyennes de 2017-2019, après avoir été 15 % supérieures pendant les mois de pandémie. Il y a aussi, dit Panthéon, des «signes provisoires» d’une augmentation de l’offre. L’agent moyen a 38 maisons sur ses livres (contre une moyenne à long terme de 55), mais les dernières données d’enquête de la Royal Institution of Chartered Surveyors suggèrent une forte augmentation des nouvelles instructions. Dans l’ensemble, il semble évident que cette flambée des prix de l’immobilier doit prendre fin – et bientôt.

Ou pas. Les taux d’intérêt sont encore presque ridiculement bas par rapport aux normes historiques. La dernière fois que l’inflation a été aussi élevée, le taux de base était de 10 %. Aujourd’hui, si vous avez un dépôt de 40 % ou plus, vous pouvez obtenir un taux fixe de 10 ans à Halifax à 2,48 %. Avoir 25 pour cent et le taux passe à 2,58 pour cent.

Des emprunts à long terme à 5,5 points de pourcentage en dessous du taux d’inflation ? C’est aussi proche de l’argent gratuit que vous allez le voir cette année. À ces niveaux, le coût du service d’un prêt hypothécaire est plus gérable qu’il ne l’a été pendant la plupart des autres périodes. Dans les régions du nord du Royaume-Uni, note Capital Economics, une société de conseil, le coût du service d’une hypothèque à 80 % sur une maison moyenne reste inférieur à sa moyenne à long terme et même à Londres (où les prix des maisons sont surévalués d’environ 50 % en rapport prix/bénéfice des logements par rapport à la moyenne à long terme.

Le taux d’escompte de la Banque d’Angleterre devrait, selon Capital, atteindre 3 % pour que l’accessibilité financière se détériore aux mêmes niveaux à Londres et dans le sud-est qu’avant la crise financière de 2008 et, même à 3 %, le taux serait toujours être très négatif en termes réels.

Il convient également de rappeler que la plupart des prêts hypothécaires (un peu plus de 80%) sont à taux fixes et que ceux qui remboursent cette année le feront avec des ratios prêt-valeur inférieurs – en raison de la hausse des prix de l’immobilier – et pourraient donc bien voir leurs taux augmenter très peu, voire pas du tout.

Même s’ils le font, toute hausse pourrait être compensée par le marché de l’emploi très tendu – et la hausse des salaires. Notez que la croissance moyenne des salaires dans le secteur privé a été de 6,2 % entre décembre 2021 et février 2022 – et que la croissance globale de la rémunération totale a suivi le rythme de l’inflation.

Les travailleurs sont plus conscients de l’inflation aujourd’hui qu’ils ne l’étaient il y a encore quelques mois – et prêts à demander des augmentations de salaire en conséquence : il n’est pas certain que les revenus réels chuteront. Le résultat ? Même si le nombre d’acheteurs diminue, il n’y aura pas la soudaine ruée vers la vente à laquelle on pourrait s’attendre si les hausses de taux poussaient les titulaires de prêts hypothécaires à la limite financière

Enfin, cela vaut la peine de se remémorer le début des années 1970. Beaucoup de choses étaient différentes à l’époque – les prêts hypothécaires s’ouvraient tout juste au double revenu, par exemple, et les prix de l’immobilier n’étaient pas chers au début de la décennie. Mais néanmoins, les prix sont allés bananes. Les données du registre foncier nous indiquent qu’elles ont plus que doublé entre le début de la décennie et la fin de 1975 (de 3 950 £ à 10 000 £) et ont de nouveau doublé en 1980 (19 273 £).

Au cours d’une décennie horriblement volatile, l’argent investi dans l’immobilier a à peu près conservé sa valeur, contrairement à celui investi dans le marché boursier. Ceux qui craignent de perdre leur argent à cause de l’inflation ont peut-être remarqué ceci : il y a un record de 1,9 milliard de livres sterling en dépôt au Royaume-Uni à un moment où les taux de dépôt sont à un niveau record. Gardez votre argent en espèces et avec l’IPC britannique à 7 %, vous êtes assuré de voir le pouvoir d’achat de cet argent baisser de plus de 6 % chaque année.

Mettez-le dans la propriété et vous pourriez penser que vous ne le ferez pas. Rien de tout cela ne suggère que le boom peut continuer indéfiniment. Ça ne peut pas. À un moment donné, la réalité rattrapera les prix. Mais cela suggère qu’il pourrait rester un an ou deux. Cela ne rendra pas la valeur des maisons de Sunak moins irritante pour les électeurs. Cependant, il pourrait y avoir un avantage pour Boris Johnson : il semble avoir un cottage dans l’Oxfordshire et un appartement à Camberwell. Mais pas de manoirs.

Merryn Somerset Webb est rédactrice en chef de MoneyWeek. Les opinions exprimées sont personnelles; [email protected]; : @MerrynSW

Gaston Alexandre

En tant que travailleur indépendant, j’ai décidé de me lancer dans la rédaction d’articles basée sur le buzz international. Je traite ainsi différents sujets, et particulièrement ceux qui ont suscité un énorme engouement dans la société mondiale. J’écris ainsi des articles concernant les thématiques à fort caractère, c’est-à-dire qui créent un véritable impact émotionnel chez le lecteur. Le nombre d’articles que j’écris est variable au quotidien. L’objectif étant de fournir le maximum d’informations pertinentes du jour, vous pouvez alors découvrir de nombreuses publications d’une douzaine de lignes par article.
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