Lorsqu’un contrat de location se termine plus tôt

La majorité des locations courent jusqu’à la date de fin et au-delà, mais lorsque la situation d’un locataire ou d’un propriétaire change, le contrat de location peut devoir se terminer plus tôt que prévu.

le Loi de 2008 sur la location à usage d’habitation et le logement en chambre (RTRA Act) l’article 277 décrit les façons dont un contrat de location à usage d’habitation peut se terminer. Bien que la loi RTRA ne fasse pas spécifiquement référence à la rupture de bail, le bail est rompu lorsqu’un contrat à durée déterminée est résilié avant la date de fin sans motif (c’est-à-dire sans raison suffisante) et qu’une indemnité peut devoir être versée.

Exigences législatives

L’avis de résiliation d’un accord doit être fourni par écrit et des périodes de préavis minimales s’appliquent. La Residential Tenancies Authority (RTA) encourage fortement les parties à communiquer leur intention de mettre fin à l’accord dès que possible pour le meilleur résultat.

Si le locataire rompt le bail ou met fin à un contrat à durée déterminée par anticipation, il peut avoir à payer des frais raisonnables encourus par le bailleur pour relouer les locaux. Cela peut inclure :

• la perte de loyer jusqu’à la date de fin de bail ou jusqu’à la relocation des locaux à un nouveau locataire, et
• les dépenses accessoires raisonnables engagées pour relouer les locaux, telles que les frais de relocation et/ou les frais de publicité.

L’agent/le bailleur est tenu de prendre des mesures pour atténuer les pertes et les dépenses en vertu de l’article 362 afin de réduire les coûts impliqués, minimisant ainsi l’indemnisation à payer par le locataire.

Si le propriétaire souhaite mettre fin à l’accord plus tôt, il peut négocier avec le locataire pour convenir mutuellement de mettre fin à la location. Le locataire pourrait demander une indemnisation pouvant inclure une aide financière pour les frais de déménagement afin de trouver un autre bien locatif.

Si un locataire ou un bailleur souffre de difficultés excessives, il peut également déposer une demande urgente auprès du tribunal civil et administratif du Queensland (QCAT) pour obtenir une ordonnance de résiliation du contrat.

Scénario 1

Le locataire réside dans la propriété depuis trois ans avec des contrats à durée déterminée renégociés tous les six mois. L’accord actuel se termine le 1er juin 2022, mais le locataire a acheté un bien et souhaite quitter le 1er mai 2022.

Cela était prévu car le locataire a tenu le gestionnaire immobilier bien informé tout au long du processus. Le locataire avait même envisagé des propriétés vendues par la même agence.

Les options ici incluent :

1. Le locataire donne un préavis de résiliation du contrat de location le 1er mai 2022, rompant essentiellement le bail. L’agent/le bailleur demande une indemnisation pour les dépenses raisonnables encourues et la perte de loyer.
2. L’agent/le bailleur et le locataire négocient et conviennent mutuellement de mettre fin au contrat de location de manière anticipée. Les termes de l’entente sont mis par écrit et le locataire ne fournit pas d’Avis d’intention de départ.
3. Le locataire pourrait demander au QCAT une ordonnance de résiliation de l’entente pour difficultés excessives.

Le locataire a pu restituer les clés le 1er mai 2022 et de nouveaux locataires ont emménagé dans la propriété trois semaines plus tard. En raison de la communication ouverte avant et pendant le processus de libération, les parties ont négocié pour que le locataire paie trois semaines de perte de loyer à partir de son remboursement de caution, sans aucune compensation supplémentaire demandée pour les frais de relocation ou les frais de publicité en raison de la durée totale de la location et il est proche de la fin du mandat fixe de toute façon.

Rappel : Le QCAT s’appuie sur un processus fondé sur des preuves, de sorte que le locataire aurait dû fournir une preuve substantielle de difficultés excessives. Dans tous les cas, l’adjudicateur peut ou non ordonner le versement d’une indemnité même si l’entente est résiliée.

Scénario 2

Le locataire quitte au bout de trois mois dans le cadre d’un CDD de 12 mois sans préavis. Un nouveau locataire est trouvé au bout de 10 semaines car le bailleur a effectué quelques rénovations avant de relouer le bien et a augmenté le loyer au-dessus du taux du marché.

Le gestionnaire immobilier signifie un avis de résiliation d’abandon sur la propriété, réclame la caution et demande une indemnisation pour les frais de relocation et la perte de loyer de 10 semaines.

Dans ce cas, l’agent/locateur s’est adressé à QCAT et a obtenu le cautionnement en compensation de quatre semaines de loyer perdu. Ils ont également reçu des frais de relocation supplémentaires (au-dessus de la caution) et l’autorisation d’inscrire le locataire sur une base de données si les frais n’étaient pas payés à la date d’échéance.

Le bailleur n’a pas été indemnisé pour les six semaines restantes de loyer perdu car l’adjudicateur a déterminé que la propriété était vacante pendant cette période supplémentaire en raison des rénovations en cours et de la décision du bailleur d’augmenter le loyer au-dessus du taux du marché, et non à cause des actions du locataire. . C’est aussi un exemple de non-atténuation de la perte du locataire.

Questions fréquemment posées

Q : Le locataire et l’agent/le bailleur peuvent-ils s’entendre pour mettre fin au contrat de manière anticipée ?

R : Absolument – si les parties conviennent mutuellement de mettre fin au contrat plus tôt, il n’y a aucune demande d’indemnité de rupture de bail. La nouvelle date de fin de location convenue doit être documentée par écrit et signée par toutes les parties.

Q : Quelles sont les aides disponibles pour les locataires touchés par la -19 qui doivent mettre fin à leur contrat plus tôt ?

R : Le Règlement sur les interventions d’urgence -19 contient des dispositions pour les locataires touchés par le -19 et a été prolongé jusqu’au 30 septembre 2022. Si le locataire ou son ménage répond aux critères d’éligibilité d’avoir perdu 75 % de ses revenus et d’avoir moins de 5000 $ d’économies, le locataire peut donner un préavis de résiliation anticipée de son contrat avec le montant de l’indemnité payable plafonné à une semaine de loyer. Les locataires peuvent être invités à fournir des informations pour justifier leur admissibilité, et ils doivent continuer à payer le loyer tel qu’il est dû tout au long de la période de préavis de deux semaines.

Q : Un gestionnaire immobilier peut-il attendre que les frais de location soient payés par le locataire avant de publier la propriété ?

R : L’agent/le bailleur a le devoir d’atténuer les pertes. Le défaut de promouvoir le bien locatif dès que possible une fois que le locataire a fourni un avis pourrait être considéré comme réduisant la possibilité de trouver un locataire de remplacement. N’oubliez pas que le locataire sortant paie (ou rembourse) les dépenses raisonnables du bailleur.

Q : Quand et comment le locataire doit-il payer le montant de l’indemnisation ?

R : Les locataires et les gestionnaires/propriétaires immobiliers doivent discuter de la manière et du moment où le montant de l’indemnisation doit être payé. Certains locataires peuvent choisir de payer l’indemnité de perte de loyer de manière régulière jusqu’à ce que le bien soit reloué, ou ils peuvent choisir de payer une somme forfaitaire à la fin. Une autre option consiste à déduire ces frais de la caution locative une fois le bail terminé.

Q : Le loyer peut-il être augmenté après qu’un locataire a rompu le bail ?

R : Nous comprenons que les conditions du marché peuvent changer entre les contrats de location. Vous pouvez annoncer la propriété à un loyer plus élevé, cependant, vous devez vous assurer que vous atténuez la perte du locataire sortant et démontrer que l’augmentation du loyer n’a pas retardé l’obtention d’un nouveau locataire.

Q : Que se passe-t-il si je loue la propriété à un prix inférieur au contrat ?

R : Vous pourrez peut-être réclamer la différence de prix de location à titre de compensation. Par exemple, si le loyer précédent est de 450 $ par semaine et que les conditions du marché ont changé et que vous avez trouvé un nouveau locataire à 430 $ par semaine, vous pourriez réclamer la différence de 20 $ par semaine jusqu’à la fin du contrat du locataire sortant.

Q : Que se passe-t-il si le locataire a payé six mois d’avance et est parti au bout de trois mois ?

R : En vertu de la législation, le locataire est tenu de payer un loyer jusqu’à la date de libération. Passée cette date, le gestionnaire/propriétaire peut réclamer une indemnisation. Les agents/bailleurs doivent rembourser le loyer payé à l’avance au locataire et discuter d’un paiement séparé des frais de relocation raisonnables et d’une compensation pour la perte de loyer.

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