Promenez-vous dans les rues de Monaco et la minuscule principauté de seulement deux kilomètres carrés semble pleine à craquer.
Le trafic – une plainte constante parmi les habitants – s’est presque arrêté, avec des routes fermées pour le Grand Prix. Il y a à peine de la place pour être vu parmi les immeubles d’appartements qui s’élèvent de la côte à la frontière française dans les collines – mais le jugement des chantiers de construction est un rappel audible du besoin urgent de Monaco de mettre à jour son parc immobilier principalement des années 1960 et de construire de nouvelles maisons pour un population croissante.
Le Prince Albert II de Monaco se tient dans les jardins de son palais, contemplant une vue imprenable sur le pays qu’il a dirigé pendant 17 ans depuis la mort de son père, le Prince Rainier III. Alors qu’il s’apprête à accueillir une vingtaine de chefs d’État mondiaux pour l’événement principal de la Formule 1, il me parle des défis auxquels Monaco est confronté.
Célèbre décrite par Somerset Maugham comme un « endroit ensoleillé pour les gens louches », Monaco a la réputation d’être un refuge fiscal pour les milliardaires absents et un terrain de jeu pour les super-riches amateurs de bling. La mission d’Albert a toujours été de changer les perceptions, dit-il. « J’essaye de renforcer l’attractivité de Monaco depuis que j’ai succédé à mon père. Je ne peux pas affronter Monaco figurant sur une quelconque liste noire ou grise », lance-t-il de sa voix douce à l’accent américain, héritage de ses années universitaires passées dans le Massachusetts.
Prince Albert II de Monaco : « Je cherche à renforcer l’attractivité de Monaco depuis que j’ai succédé à mon père » © Gaetan LUCI Palais Princier
Monaco a été retiré de la « liste grise » de l’OCDE des paradis fiscaux non coopératifs en 2009. Et en 2016, le Prince Albert a signé un accord de transparence fiscale avec l’UE, acceptant d’échanger des informations sur les comptes bancaires des résidents à partir de 2018. planifier avec le service financier. Toute institution financière doit se conformer à ces règles et règlements. Cela a pris du temps, bien sûr », dit-il.
Monaco vole toujours sous le radar dans certains domaines; le pays n’apparaît pas, par exemple, dans l’indice annuel de perception de la corruption de Transparency International, dont les résultats sont basés sur 13 sources de données mondiales indépendantes. Cela « ne signifie pas qu’il n’y a pas de corruption, mais seulement qu’il n’y a pas suffisamment de données disponibles pour mesurer avec précision les niveaux de corruption », déclare Shubham Kaushik de Transparency International.
Pourtant, depuis le début de la guerre en Ukraine – que le Prince Albert a publiquement condamnée fin février – une partie de la population russe monégasque est sous le feu des projecteurs. Sur les 749 résidents russes de Monaco, le prince affirme que « seule une poignée » figure sur la liste des oligarques passibles de sanctions, « et bien sûr ils ont été immédiatement traités », ajoute-t-il. « Ceux qui avaient des comptes bancaires ici, ils ont été gelés. »
Il mentionne un propriétaire de yacht russe qui a quitté Monaco. Il ne précisera pas les noms, mais le seul cas signalé est le milliardaire de détail Sergei Galitsky, dont le nom ne figure pas sur la liste européenne des personnes sanctionnées mais dont le superyacht Quantum Blue de 250 millions de dollars a été temporairement saisi dans le port Hercule de Monaco en mars et vu plus tard se diriger vers le Canal de Suez.
Le Grand Prix de Monaco F1 le 29 mai © Hollandse Hoogte / Shutterstock
« Le seul autre [Russian who has left] est M. Usmanov, qui vient en été. Son yacht a été saisi en Allemagne. Ses hélicoptères ont également été saisis », déclare le prince, faisant référence à Alisher Usmanov, propriétaire du plus grand yacht du monde, Dilbar, qui comprend deux héliports.
Monaco a-t-il trop longtemps fermé les yeux sur l’argent des oligarques russes ? « Tout le monde semble se concentrer sur nous à cause de nos résidents russes. Beaucoup d’autres ont des maisons le long de la Côte d’Azur. Il y en a beaucoup au Royaume-Uni aussi », rétorque-t-il. « Dans le passé, il était considéré comme acceptable d’accepter de l’argent russe. L’accent est mis [for Monaco] essayer d’attirer d’autres nationalités. ”
Avec 139 nationalités déjà résidentes à Monaco, il peut faire son choix. L’attrait de Monaco ne semble pas ébranlé par la controverse, et les riches du monde entier réclament toujours de profiter de ses faibles impôts. L’agence immobilière Knight Frank prévoit que le nombre de résidents monégasques ayant une valeur nette (y compris leur résidence principale) de plus de 30 millions de dollars augmentera de 23% au cours des quatre prochaines années. Le nombre de millionnaires en dollars à Monaco augmentera de 43 %.
Edward de Mallet Morgan, responsable de l’équipe mondiale de résidences super premium de Knight Frank, affirme que la hausse du coût de la vie ajoute à l’attrait de Monaco. « La fiscalité est généralement la première raison pour laquelle les gens veulent s’installer à Monaco », dit-il. « Avec l’augmentation du coût de la vie, ils pensent que c’est le bon moment pour vendre leurs entreprises et investir dans l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde, sans héritage, plus-values ni impôt sur le revenu. Ils y vivront 20 ans, puis revendront. ”
Bay House, la composante de luxe de Testimonio II, un développement dont l’achèvement est prévu en 2024
Trouver des maisons pour eux tous est une lutte – d’où les grues. Et le développement accru a causé des problèmes. Les habitants ont le sentiment que Monaco traverse « une transformation assez agressive et perturbatrice alors qu’elle accélère son expansion pour accueillir un UHNW [ultra high-net worth] communauté », explique Mallet Morgan. Mais tel est l’attrait de Monaco, ils ont simplement besoin d’en construire plus : un projet de remblayage de 2 milliards d’euros crée Mareterra, une nouvelle zone de six hectares au large des côtes entre Monte Carlo et Larvotto.
Il n’y a pas que les super-riches qui font face à une pénurie de logements à Monaco. Le Prince Albert essaie également d’augmenter l’offre de logements locatifs abordables pour les Monégasques – un groupe protégé qui constitue un quart de la population de 39 000 habitants et se voit garantir un logement et un emploi. Son Plan national du logement pour les Monégasques sur 15 ans, lancé en 2019, augmentera le nombre d’appartements appartenant à l’État de 43% à 4 548 unités au total. Environ 600 seront construits dans l’année à venir.
Les Monégasques paient un tiers du loyer du marché, ainsi un T3 coûte environ 1 800 € par mois. Mais mis en perspective, alors que le PIB par habitant de Monaco est de 172 000 €, fortement faussé par ses résidents super riches, le salaire moyen d’un enseignant est de 3 360 € par mois.
Lorsqu’il sera terminé, Mareterra augmentera la masse terrestre de Monaco de 3%, mais il ne résoudra pas la pénurie de logements sociaux. Au lieu de cela, il s’avère être un pôle d’attraction pour ceux qui disposent de plus de 45 millions d’euros à dépenser dans des appartements de trois chambres ou de plus de 150 millions d’euros pour une villa. La plupart des propriétés ont été vendues, encore deux ans après l’achèvement.
Le prince Albert espère que Mareterra sera considérée comme « un concept aussi respectueux de l’environnement que possible, prouvant que la bonification des terres peut être respectueuse de l’environnement ». Il dit qu’il est un écologiste ardent depuis qu’il a été témoin des effets du changement climatique lors d’une visite au pôle Nord en 2006, retraçant l’itinéraire de son arrière-arrière-grand-père pionnier Albert Ier un siècle auparavant.
Monte Carlo Beach Club, août 1970 © Slim Aarons / Hulton Archive / Getty Images
Il vise à rendre Monaco neutre en carbone d’ici 2050. Elle devient également de plus en plus électrique, des camions poubelles aux navettes, affirmant que 40 % des voitures immatriculées là-bas l’année dernière étaient électriques. Il craint, dit-il, que la guerre en Ukraine ait détourné l’attention et les dépenses des gouvernements des préoccupations environnementales vers la défense. « C’est au détriment d’une croissance durable des énergies propres », dit-il.
La bonification des terres – comme son père l’a montré pouvait se faire dans les années 1970 avec le quartier de Fontvieille – achète du temps et de l’espace à Monaco pour l’instant. « Mais technologiquement, il y a une limite. Plus on s’éloigne, plus c’est profond. Nous ne sommes pas comme Hong Kong avec l’expansion de son aéroport dans seulement 10 pieds d’eau. Nous avons des profondeurs de 80 pieds à 90 pieds ou plus », ajoute-t-il.
Monaco explore toujours les moyens de gérer son terrain montagneux; les tunnels, les ascenseurs publics et les escalators de trottoir font tous partie des déplacements de A à B. Mais l’avenir de la principauté réside inévitablement dans la construction non seulement dans la mer, mais vers le haut. Tour Odéon – une tour résidentielle de 49 étages développée par le Groupe Marzocco avec 62 appartements de luxe et 157 appartements domaniaux – domine l’horizon.
Lorsqu’il a été achevé en 2015, il a battu des records de prix mondiaux, y compris le sky penthouse de 3 500 m², « qui, à environ 400 millions d’euros, était probablement la maison unifamiliale résidentielle la plus chère à vendre au monde », déclare de Mallet Morgan. . Maintenant qu’il est loué, « c’est probablement la location résidentielle la plus chère au monde et cela coûtera probablement au locataire actuel plusieurs millions d’euros par an », ajoute-t-il.
Pour assurer l’avenir de la principauté, il faudra construire non seulement dans la mer avec une décharge, mais aussi vers le haut © Getty Images
Le dernier projet de Marzocco, Testimonio II – dont l’achèvement est prévu fin 2024 – est, selon ses promoteurs, le plus grand de Monaco en termes de superficie construite. Sur son site improbablement étroit et escarpé à côté de la frontière française, avec une rivière coulant en contrebas, cette densité est obtenue en construisant 30 étages de haut (dans deux tours qui abriteront 348 appartements domaniaux) et en creusant 13 étages pour le public souterrain et parking privé.
Son architecte monégasque Alexandre Giraldi et la société américaine Arquitectonica ont également fait preuve d’inventivité avec Bay House, la composante luxe du programme, étant donné que les familles étrangères très riches qui s’installent à Monaco s’attendent à beaucoup plus d’espace que son parc immobilier n’en offre généralement. Au rez-de-chaussée se trouve l’Ecole Internationale de Monaco délocalisée. Au-dessus se trouvent 56 appartements à partir de 17,5 millions d’euros. Et pour couronner le tout, ce qui est probablement une première en Europe – certainement pour Monaco – cinq villas sur le toit allant jusqu’à 2 500 m² chacune, à un prix supérieur à 100 millions d’euros.
Le Prince a également l’ambition de faire de Monaco une « principauté intelligente », ce qui implique de donner à des secteurs tels que la santé, l’éducation et les transports un redémarrage technologique majeur. Cela n’a cependant pas été sans controverse. Alors que de nombreux pays exprimaient leurs inquiétudes – ou interdisaient activement – l’implication de Huawei dans ses réseaux 5G, le prince Albert a accueilli le président chinois Xi Jinping en 2019 après avoir conclu un accord avec la société technologique chinoise pour développer le réseau sans fil de Monaco.
Pour l’instant, les défis du Prince ressemblent à une série d’équilibres : marier l’expansion de Monaco avec ses préoccupations environnementales ; et ne pas nuire à l’attrait du pays pour les super-riches, tout en renforçant la transparence. « Dans tout ce que nous faisons, nous essayons d’équilibrer et de créer la meilleure mixité possible pour nos résidents et pour les Monégasques et pouvoir vivre sereinement », précise-t-il. « Si nous avons réussi à faire vivre pacifiquement 139 nationalités sur deux kilomètres carrés, alors j’espère que nous avons plutôt réussi. »
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