Le marché immobilier en Italie se redresse légèrement (voir notre article La tendance du marché immobilier en 2016) et les intérêts des familles se tournent souvent vers des maisons nouvellement construites. Mais quels sont les risques liés à l’achat d’une maison auprès d’une entreprise de construction ?
Acheter la première maison
L’achat d’une maison nouvellement construite peut constituer un avantage incontestable en termes d’innovation technologique dans les installations, l’isolation thermique et phonique, ainsi que dans les installations du bâtiment, ainsi que par rapport à la performance énergétique du bâtiment, ce qui entraîne des économies sur la facture. et, parfois, également dans le prix d’achat, mais ce qui effraie le plus les acheteurs, c’est la possibilité que le fabricant puisse échouer avec le risque de perdre tous les montants versés sous forme de dépôt.
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Quelles sont les garanties légales pour l’acheteur ?
La législation francenne est intervenue il y a plus de 10 ans avec le décret législatif n° 122 du 20 juin 2005 visant à protéger les acheteurs par une série d’interventions réglementaires qui tendent à garantir la partie la plus faible, l’acheteur, en particulier en cas d’événements négatifs survenus par l’entreprise de construction (exécutions immobilières, procédures de faillite, devis convenu, administration obligatoire ou liquidation de l’entreprise). Malheureusement, à ce jour, la législation est encore peu connue et surtout peu utilisée et appliquée par les entreprises de construction, dans la mesure où il s’agit d’un règlement dont l’objectif principal est précisément de garantir la sécurité du marché immobilier par des règles communes, redonnant ainsi l’élan à l’achat. et la vente de la maison. Examinons ensemble le contenu principal :
Précisément, afin d’éviter le risque d’insolvabilité du fabricant à la suite de la demande de l’acheteur de restituer les montants versés sous forme de dépôt de confirmation, l’entreprise de construction est tenue de livrer à l’acheteur une banque ou une caution d’assurance égale au total. montant de toutes les sommes à l’avance. La garantie doit être effective jusqu’à l’acte définitif de transfert de biens immobiliers et doit donc être étendue aux sommes qui seront versées par l’acheteur après la signature du contrat préliminaire d’achat et de vente. Les sommes que l’acheteur paiera par le biais d’un prêt bancaire et toute contribution publique restent exclues de la garantie susmentionnée. Comment fonctionne cette garantie importante ? En cas de crise, l’acheteur sera en mesure de récupérer la caution et de reprendre possession de toutes les sommes. et s’appliquer, il est nécessaire que la caution renonce au bénéfice de l’exclusion préalable afin que l’acheteur puisse directement demander le paiement des montants à la banque ou à l’assurance sans contacter le fabricant.
Comment l’acheteur peut-il se protéger lors de l’achat de la maison ?
Le DL 122/2005 prévoit que le contenu du contrat d’achat préliminaire doit être adapté aux dispositions de la loi en ce qui concerne :
1. les sujets (vendeur et acheteur) du contrat
l’acheteur, par le biais d’un rapport d’entreprise, doit d’abord vérifier les données de l’entreprise de construction et sa cote de fiabilité, ainsi que la présence d’événements négatifs (protestation et préjudices) et toute procédure en cours
2. la description du bien
étant donné qu’il s’agit d’un bâtiment en construction, le contrat préliminaire devra indiquer les données cadastrales du terrain sur lequel le bâtiment sera construit ; une vue cadastrale historique du bâtiment doit être indiquée et l’extrait de carte correspondant permettra à l’acheteur de confirmer les données indiquées dans le rapport préliminaire, tandis qu’une enquête hypocatastale pour le bien attestera de la propriété du terrain à la tête de l’entreprise de construction
3. permis de construire et contraintes de construction
au préalable, les détails du permis de construire doivent être indiqués, dont le fabricant doit remettre une copie à l’acheteur ; demander un certificat de destination d’urbanisme est possible d’avoir un document officiel certifiant la destination du terrain et toute autre contraintes constructives
4. Les caractéristiques de la construction
dans les spécifications techniques, qui sont obligatoirement rattachées au contrat préliminaire, les caractéristiques constructives du bâtiment, des structures aux installations technologiques, doivent être spécifiées à la fois dans le bâtiment et dans l’unité immobilière unique soumise à l’achat et à la vente
5. Délai de livraison
il est essentiel d’établir une certaine date pour la livraison du bien, ainsi que d’indiquer les pénalités imposées à l’entreprise de construction en cas de retard
6. le prix et les modes de paiement
le montant total du prix d’achat ainsi que les méthodes (chèque bancaire ou circulaire, virement bancaire) et le calendrier sont une autre exigence essentielle qui doit être bien spécifiée dans le contrat préliminaire
7. la banque ou le cautionnement d’assurance
comme indiqué au point précédent, les détails de la banque ou de la garantie d’assurance doivent être indiqués au préalable à , le disjoncteur est tenu de livrer une copie à la part de l’acheteur
8. La référence à des prêts hypothécaires préjudiciables ou à des relevés de notes
dans le contrat préliminaire, il est essentiel d’indiquer la présence de tout prêt hypothécaire ou de tout préjudice préjudiciable pouvant être accablé sur le sol, la superficie des sédiments sur laquelle le bâtiment est en construction, ainsi que l’engagement du fabricant à diviser le hypothèque avant la signature de l’acte notarié
9. Certifications légales
à la fin des travaux, le directeur des travaux est tenu de demander à l’entreprise de construction et à tout sous-traitant des certifications relatives aux installations technologiques du bâtiment (par exemple, un ascenseur à copropriété) ainsi que des systèmes installés dans les unités immobilières individuelles (électricité, chauffage et climatisation) et de remettre une copie à l’acheteur à la date de l’acte notarié
10. Certificat de performance énergétique
en vertu de la loi, il est prévu que l’entreprise de construction, à la date de l’acte, remettra à l’acheteur le certificat de performance énergétique ou EPA dans lequel la classe énergétique du bâtiment, les caractéristiques des installations adoptées et les suggestions pour toute intervention nécessaire à l’amélioration de la classe énergétique ; le certificat APE doit être joint à l’acte d’achat et de vente pour lequel il est bon pour l’acheteur de demander une copie au fabricant pour construire son propre dossier de documents sur la maison
Garantie supplémentaire pour la protection de l’acheteur
Le législateur avait également l’intention de protéger l’acheteur au moyen d’autres outils :
— Politique de dix ans posthume
Pour garantir tout défaut ou défaut de construction sur les structures et les installations, l’entreprise de construction est tenue de délivrer une police d’une durée de 10 à 10 ans à la date de l’acte notarié. années qui doit garantir à l’acheteur de tout défaut pouvant entraîner des dommages objectifs au bâtiment, tant pour les structures que pour les plantes. La police d’assurance indemnisation doit inclure également des dommages matériels à des tiers qui peuvent entraîner une ruine totale ou partielle du bâtiment et de graves défauts dans la construction du bâtiment. La garantie de la politique commence à partir de la date de fin des travaux communiquée par l’entreprise au bureau technique de la municipalité de compétence.
— Règles de la copropriété et des tables millésimales
À la fin des travaux, l’entreprise de construction est tenue de préparer, dans le cas d’un immeuble composé de plus de 9 unités immobilières, les règlements de construction et les millièmes tables correspondantes, en nommant également le directeur de la copropriété pour la première année, puis en réservant la confirmation suivante pour le réunion des condominiums ou
Les pratiques cadastrales d’empilage d’unités immobilières doivent être effectuées aux dépens de l’entreprise de construction qui fournira à l’acheteur un examen cadastral de l’unité immobilière et des appareils connexes (cave, garage, parking…), si prévu dans le contrat préliminaire. Le notaire effectuera le changement des unités après l’acte notarié, demandant dans le cadastre l’en-tête de l’entreprise cadastrale en faveur de l’acheteur.
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