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Comment fonctionne le bail immobilier pour l’achat de la première maison ? Que se passe-t-il à la fin du contrat et quand les versements sont-ils suspendus ? Une étude approfondie.
La loi de stabilité 2016, approuvée par le gouvernement dans la Com du 15 octobre et convertie en loi n° 208 du 28 décembre 2015 — Dispositions relatives à la formation du budget annuel et pluriannuel de l’État, (JO n° 302 du 30-12-2015 — Suppl. L’Ordinario no 70) a introduit une discipline favorable pour encourager l’utilisation du contrat de location visant l’achat de la maison principale. Voici tous les détails du bail immobilier pour l’achat de la première maison.
Premier bail à domicile : qu’est-ce que c’est et comment fonctionne-t-il ?
Le premier bail immobilier sera une nouvelle opportunité d’acheter une propriété, en particulier pour ceux qui ne peuvent pas accéder à une hypothèque ou si elle est accordée, mais pas sur la valeur totale de la propriété. Le crédit-bail immobilier pour particuliers est une véritable alternative à l’hypothèque hypothécaire.
Le bail financier prévoit qu’une banque ou une société de crédit-bail, le concesseur, est obligée d’acheter ou de faire construire le bien sur choix et selon les indications de l’utilisateur, qui assume tous les risques, même de périment. Le constituant le met à la disposition de l’utilisateur pour une durée déterminée en recevant une certaine considération tenant compte du prix d’achat ou de construction et de la durée du contrat.
À la fin du bail, l’utilisateur peut décider s’il doit :
- renouveler le contrat de location ;
- racheter la propriété (c’est-à-dire l’acheter), devenir son propriétaire, payer le résidu de la valeur de l’actif, déduire les frais déjà payés ;
- abandonner le bien, puis le laisser à la société de crédit-bail ou à la banque.
Le crédit-bail immobilier peut impliquer un bien immobilier :
- construit : propriété de la partie subventrice ou achetée par elle sur recommandation du futur utilisateur à qui il est ensuite loué ; le fournisseur est le propriétaire du bien ;
- à construire : le contrat peut prévoir que le contrat de construction du bâtiment est conclu entre le concitor et un constructeur, et conclu directement par l’utilisateur avec le constructeur de l’entreprise.
Contrat de location immobilier : rédaction, transcription, résiliation
Le contrat de location immobilière doit être établi sous la forme d’un acte public ou d’une écriture privée notariée sous peine de nullité. En ce qui concerne la transcription du contrat dans les registres immobiliers, il convient de noter que les parties sont tenues de transcrire le contrat si le bail dure plus de 9 ans.
Lorsque le contrat expire, il est reconnu à un prix fixe.
En cas de résiliation du bail financier en raison d’un défaut de l’utilisateur, le constituant a le droit de restituer l’actif et est tenu de correspondre à l’utilisateur ce qui est obtenu de la vente ou de l’autre placement de l’actif à la valeur marchande, déduit la somme des frais qui ont expiré. et non payés jusqu’à la date de la résolution, les frais d’expiration réduits et le prix convenu pour l’exercice de l’option d’achat finale. Toute différence négative est versée par l’utilisateur au constituant.
La règle impose des obligations de transparence et de publicité spécifiques aux banques et aux intermédiaires dans les procédures de vente et de relocalisation de l’actif.
Pour la libération du bien, l’intermédiaire subventionnaire peut agir avec le processus de validation des expulsions.
En outre, l’interdiction de la révocation de la faillite s’applique à l’achat du bien visé par le contrat de location financière (article 67, paragraphe 3, lettre a de la Loi sur la faillite).
Suspension du paiement des frais
Quels sont les cas d’une éventuelle suspension du paiement des frais ? Bref, vous pouvez suspendre le paiement des frais pour :
- la cessation de la relation de travail de l’utilisateur, à l’exception des hypothèses de résiliation consensuelle, de résiliation des limites d’âge avec droit à la retraite ou à la pension d’ancienneté, de licenciement pour raison justifiée ou subjective justifiée, de démission du travailleur non pour une juste cause ;
- cessation des relations de travail visées à l’article 409, paragraphe 3, du code de procédure civile, à l’exception des hypothèses de licenciement consensuel, de retrait légal pour juste cause, de retrait du travailleur non pour une juste cause.
L’utilisateur peut demander la suspension du paiement des acomptes provisionnels pour un maximum d’une fois et pour une période totale maximale ne dépassant pas douze mois pendant l’exécution du contrat, qui sera automatiquement prolongée pour la période correspondant à la suspension.
À la fin de la période de suspension, le paiement des acomptes est repris en fonction des montants et avec la périodicité initiale, sauf accord contraire entre les parties pour la renégociation des conditions contractuelles. La suspension n’entraîne pas l’application de frais de commission ou d’enquête et s’effectue sans demande de garanties supplémentaires.
Location immobilière et fiscale
La règle introduit un régime de faveur pour encourager son choix mais limité à la période allant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 (sauf pour les futures extensions).
En particulier, les frais et les frais accessoires seront déductibles de l’IRPEF, jusqu’à 19 % jusqu’à un maximum de 8 000 euros. De plus, il sera de l’option finale jusqu’à 20 000 euros, à condition que les dépenses soient engagées par des jeunes de moins de 35 ans et dont le revenu ne dépasse pas 55 000 euros au moment de la conclusion du contrat et qu’ils ne sont pas propriétaires de propriétés résidentielles.
Pour les sujets âgés de 35 ans ou plus, le montant déductible aux fins de l’IRPEF est réduit de moitié, maximum 4 000 euros pour les frais et 10 000 pour le coût d’achat. Au moment du rachat, l’utilisateur devra payer le registre normal, les impôts hypothécaires et cadastraux, dans une mesure stable de 200 euros chacun.
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