La Cour de cassation, par ordonnance n° 784/2020 du 16 janvier 2020, a de nouveau abordé la question de la responsabilité de l’agent immobilier, en particulier en présence d’abus de bâtiments dans le bien soumis à l’achat et à la vente. Voyons ce qui a été établi.
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Ventes immobilières : quand l’agent immobilier est-il responsable ?
L’agent immobilier n’est pas tenu d’effectuer, dans l’accomplissement de sa performance, des enquêtes particulières de nature technique — juridique, telles que l’absence de toute charge pesant sur la propriété soumise au transfert, par le biais de visières cadastrales et de visages hypothécaires.
Cependant, il doit communiquer les circonstances connues de lui ou autrement connues de lui avec la diligence commune requise par rapport au type d’exécution.
Parmi les obligations de l’agent immobilier, il y a donc la communication à l’acheteur promis de l’existence d’un abus de bâtiment sur le bien acheté et vendu ? Voici ce qui a été établi par la Cour de cassation, par ordonnance n° 784/2020 du 16 janvier 2020, concernant la responsabilité de l’agent immobilier.
L’ÉTUI
L’agent immobilier Tizia avait été chargé de vendre la propriété de Sempronio et a mis ce dernier en contact avec la partie intéressée lors de l’achat de Caia.
Sempronio et Caia, assistés par leurs avocats respectifs, avaient ensuite signé la proposition d’achat et l’acceptation correspondante. Tizia avait donc émis une facture pour recevoir la commission pour les travaux de médiation prévus pour l’achat de la propriété, mais Caia n’avait jamais effectué de paiement.
L’agent immobilier a obtenu un décret d’injonction contre Caia pour le paiement du montant susmentionné, ainsi que les intérêts et les dépenses.
Caia a donc proposé l’opposition en déduisant la violation, par l’agent immobilier, de l’obligation établie par l’art. 1759 du Code civil francen, car il n’avait pas fourni la provenance de son don ni certaines irrégularités urbaines et constructives du bâtiment.
La révocation de l’injonction a été demandée, qui avait d’abord été confirmée par le Tribunal puis révoquée par la Cour d’appel. Mais non seulement cela, ce dernier a condamné le créancier initial à payer également les dépens du double degré de jugement.
La Cour d’appel a souligné qu’il était pacifique qu’à la date du projet d’achat de la propriété, il y ait eu trois abus de bâtiments et que la procédure pour le sanatorium correspondant était en cours à la même date. En outre, l’agent immobilier, sur lequel le fardeau se profilait, n’avait pas démontré qu’il n’avait aucune connaissance, à la date de signature de la proposition d’achat, de l’existence d’abus de construction.
L’agent immobilier, opposé à la décision de la Cour d’appel, a introduit un recours pour de la capacité de l’agent immobilier
La Cour de cassation rejette l’appel en soulignant que :
« le Médiateur, bien qu’il ne soit pas tenu, en l’absence d’une tâche spécifique, de mener dans l’accomplissement de son exécution des enquêtes particulières de nature technique et juridique (telles que l’évaluation de l’absence de poids des biens transférés, par le biais de ce que l’on appelle mesures cadastrales et hypothécaires) afin d’identifier les faits pertinents aux fins de la conclusion de l’accord, il est néanmoins accaparé de manière positive, par l’obligation de communiquer les circonstances qui lui sont connues ou autrement connues avec la diligence commune requise en ce qui concerne le type de performance, ainsi que, par la négative, par l’interdiction de fournir non seulement des informations mensongères, mais aussi des informations sur des faits dont il n’est pas au courant et qu’il n’a pas contrôlé, car l’obligation de rectitude et celle de diligence l’obligeraient dans ce cas à s’abstenir de lui donner. »
Cela signifie que si l’agent immobilier a enfreint ces règles de conduite et, par conséquent, » il est légitimement configurable sa responsabilité pour les dommages subis, pour l’effet, par le client (voir. Affaire. 16.7.2010, n. 16623 (Rv. 614511-01)) ».
En outre, « le fait de ne pas informer l’acheteur promis de l’existence d’une irrégularité urbaine non cicatrisée concernant le bien soumis à la promesse de vente, dont le médiateur lui-même devait et pourrait être éduqué, aussi facilement désumable de la rétroaction entre la description de la propriété. contenu dans l’acte d’origine et l’état réel des lieux, légitime le refus du promissaire lui-même de payer la commission. »
Source : Cour de cassation, ordonnance n° 784/2020 du 16 janvier 2020.
