La substitution hypothécaire, également connue sous le nom de substitution ou de portabilité, permet à ceux qui ont conclu un contrat hypothécaire avec une banque de passer à une autre qui offre de meilleures conditions, sans frais supplémentaires. De cette façon, le remplacement de l’hypothèque déjà contractée par une nouvelle hypothèque a lieu.
La discipline de substitution hypothécaire
En cas de transférabilité hypothécaire, une situation est mise en place qui implique l’implication de trois sujets : le créancier initial (prêteur), le débiteur (emprunteur) et le nouveau créancier (prêteur). Voyons un exemple concret : le débiteur Caio se voit accorder une hypothèque de la Banque X, qui doit être restituée à un taux d’intérêt donné. Caio, après avoir remboursé une partie de la dette, décide de transférer l’hypothèque à une autre banque Y pour de meilleures conditions. Ce faisant, la banque porteuse débitrice Y, le nouveau prêteur, sur les droits du créancier initial X.
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La substitution hypothécaire dans le Code civil
Le substitut hypothécaire est fondé sur l’article 1202 du Code civil, intitulé « Supplément par la volonté du débiteur », qui stipule : « Le débiteur, qui prend une somme d’argent hypothécaire ou autre chose fongible pour payer la dette, il peut remplacer le prêteur par les droits du créancier, même sans le consentement de cela. »
La substitution est également possible lorsque certaines hypothèses sont en concurrence :
- l’hypothèque et le reçu émis par l’ancien prêteur doivent résulter d’un acte avec une certaine date ;
- l’acte de prêt hypothécaire indique expressément la destination spécifique du montant emprunté ;
- le reçu doit être mentionné dans la déclaration du débiteur concernant l’origine du montant utilisé dans le paiement. À la demande du débiteur, le créancier ne peut refuser d’inclure une telle déclaration dans le reçu.
Les dispositions de la loi Bersani sur la substitution de l’hypothèque
Cependant, ce qui a été expliqué a trouvé une utilisation efficace de la loi Bersani de 2007. L’article 8 du décret législatif n° 7 du 31 janvier 2007, converti par des amendements à la loi n° 40 du 2 avril 2007, a mieux défini ses caractéristiques et ses possibilités. En fait, il prévoit que :
‘1. Dans le cas d’un prêt bancaire, d’ouverture de crédit ou d’autres accords de financement bancaire, la non-payabilité du crédit ou l’accord d’une durée en faveur du créancier n’empêche pas le débiteur d’exercer la faculté visée à l’article 1202 du Code civil.
2. Dans le cas d’une substitution conformément au paragraphe 1, le prêteur substitut prend en charge les garanties accessoires, personnelles et réelles, au crédit de substitution. L’annotation de substitution peut être demandée au conservateur sans formalités, dictée par des actes publics ou des écrits privés.
3. Chaque pacte est nul, même après la conclusion du contrat, avec lequel il est empêché ou accaparé pour le débiteur d’exercer le pouvoir de substitution visé au paragraphe 1.
4. Le remplacement par le testament du débiteur mentionné dans cet article n’entraîne pas la perte des avantages fiscaux prévus pour l’achat de la première maison.
»
Cet article a ensuite été réformé par l’article 2, c. 450, de la loi 244/2007 (Loi financière 2008), à son tour modifié par le décret législatif n° 141 du 13 août 2010. Aujourd’hui, la discipline de la substitution hypothécaire est contenue dans le Consolidated Banking Text.
Comment fonctionne la maternité de substitution hypothécaire
Mais comment fonctionne le substitut hypothécaire dans la pratique ? L’emprunteur qui a l’intention de transférer son hypothèque doit demander à la nouvelle banque d’emprunt d’entamer la procédure de substitution. Le débiteur doit fournir une série de documents, y compris le montant de la dette restante, pour que le nouvel intermédiaire puisse évaluer le financement. En cas d’inertie de l’emprunteur, la nouvelle banque peut acquérir toutes les informations directement auprès du créancier initial.
Si l’évaluation est couronnée de succès, la nouvelle banque et le client doivent se présenter devant le notaire pour conclure, sous la forme de l’acte public ou de la rédaction privée notariée, de l’acte de substitution. La transaction n’implique pas de dépenses ni de frais pour l’emprunteur.
Les effets de la substitution
La portabilité du prêt hypothécaire produit donc une série d’effets. La dette est versée à la banque d’origine et transfère en même temps l’enregistrement du prêt hypothécaire sur le bien acheté par le client à la nouvelle banque. En fait, ce dernier reprend les garanties, réelles et personnelles, accessoires au crédit de substitution. Avec la maternité de substitution, il n’est donc pas nécessaire d’enregistrer une nouvelle hypothèque.
