Après des mois de négociations, une fiducie foncière indépendante est sur le point de conclure un accord pour faire appliquer une servitude de conservation sur un terrain de golf apprécié à Naples.
La servitude est conçue pour protéger le parcours de golf de l’ancien Naples Beach Hotel du développement commercial à « perpétuité » ou pour toujours. Au moins, une partie de celui-ci.
Un accord entre le North American Land Trust et The Athens Group pourrait être soumis au conseil municipal pour un vote final le 13 décembre.
“Nous attendons avec impatience la conclusion de la servitude”, a déclaré la maire de Naples, Teresa Heitmann, après avoir obtenu une mise à jour sur les pourparlers lors d’une réunion du conseil municipal lundi.
Ses collègues conseillers étaient d’accord.
“Pour ma part, je suis prêt à voir un document que je peux examiner, poser des questions et, espérons-le, approuver le plus rapidement possible”, a déclaré le conseiller municipal Ray Christman.
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Avantage vu à avoir un tiers impliqué
Le groupe d’Athènes a accepté la servitude dans le cadre de l’approbation par le conseil municipal de ses plans de réaménagement ambitieux pour la propriété hôtelière de 125 acres en 2019.
Le conseil municipal de l’époque a choisi de ne pas impliquer de tiers dans l’accord, bien que le promoteur ait semblé ouvert à l’idée.
Le conseil municipal actuel voit les choses différemment, considérant l’implication de la fiducie foncière comme un moyen de renforcer son accord de servitude, qui n’a pas encore été mis en œuvre ou signé.
Alors que la ville aurait des pouvoirs d’exécution avec sa servitude, la fiducie ajouterait une couche supplémentaire, avec une surveillance et des sanctions en cas de violation.
La ville a fait appel à Ausley McMullen, un cabinet d’avocats basé à Tallahassee, pour diriger les négociations entre The Athens Group et le North American Land Trust début avril.
Le PDG du cabinet d’avocats a déclaré que les discussions avec le conseil municipal avaient démarré lentement, alors que The Athens Group s’est concentré sur la finalisation de l’achat de la propriété hôtelière historique, au large du Gulf Shore Boulevard à Naples. La vente a été clôturée le 14 octobre.
La propriété a rapporté plus de 362 millions de dollars dans ce qu’un observateur immobilier a décrit comme une « affaire monstre ».
Les négociations entre The Athens Group et la fiducie ont pris de l’ampleur au cours de l’été, alors que la fermeture de la propriété semblait imminente – après un retard de plusieurs mois dans la vente causé par une contestation judiciaire impliquant un voisin, qui prétend qu’il a le droit d’avoir plus à dire dans les plans de réaménagement.
“Les pourparlers se sont poursuivis sans interruption depuis que le North American Land Trust a été impliqué dans le processus par la ville et son avocat spécial”, a déclaré Jay Newman, directeur de l’exploitation du développeur, dans un communiqué.
La contestation judiciaire n’a pas encore été tranchée
Alors que la contestation judiciaire se profile toujours devant la Cour de circuit de Collier, The Athens Group a qualifié la poursuite de frivole et a fait valoir qu’elle devrait être rejetée.
Un accord de conservation avec la fiducie foncière est entièrement volontaire de la part du promoteur.
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Dans la dernière mise à jour du conseil municipal, Ken Hart, président et PDG d’Ausley McMullen, a déclaré que le document juridique proposé en était à sa « quatrième ou cinquième ébauche », avec la pleine participation et coopération de la fiducie et du développeur.
« Nous sommes assez avancés, dit-il.
Hart a partagé certaines des préoccupations du groupe d’Athènes concernant la langue réelle du document, en particulier en ce qui concerne les sanctions en cas de violation des restrictions de servitude.
Les préoccupations du développeur ont été expliquées plus en détail lors d’une précédente mise à jour du conseil municipal il y a quelques semaines.
Le groupe d’Athènes a fait valoir que de futures violations pourraient être hors de son contrôle, comme dans le cas d’une condamnation par un organisme gouvernemental ou d’une autre action en justice, a expliqué George Asimos, l’avocat du trust.
Si la servitude devait être annulée par une action en justice, la fiducie foncière souhaite recevoir tous les avantages économiques dérivés de l’inversion – à dépenser pour d’autres projets de conservation. Le langage est standard et déterminé dans tous les accords de fiducie, conçu pour dissuader la conversion future de terres protégées pour le développement, en garantissant qu’il n’y a pas d’aubaine pour les propriétaires actuels ou futurs, a déclaré Asimos.
Un tel langage protecteur est particulièrement important dans ce cas, dans un endroit aussi désirable que Naples, a-t-il déclaré.
“Je vois cela un peu comme Central Park à New York”, a déclaré Asimos. « Si vous pouviez le développer dans 20, 30, 50 ans, ce serait très, très précieux. Cela augmente l’incitation de quiconque à tenter de le saper ou de le changer. »
Il a ajouté qu’il ne pensait en aucun cas que le groupe d’Athènes chercherait un jour à saper l’accord, mais il y a toujours une préoccupation en ce qui concerne la propriété future ou les défis juridiques.
Le groupe d’Athènes a également fait part de ses inquiétudes quant à ses obligations financières envers la fiducie si des violations sont découvertes ou soupçonnées, a déclaré Asimos.
Les propriétaires qui concluent des accords avec la fiducie enfreignent rarement leurs restrictions de développement, a-t-il déclaré, mais les changements de propriété suscitent toujours des inquiétudes.
North American Land Trust n’est pas étranger aux servitudes de conservation
Le North American Land Trust détient plus de 550 servitudes de conservation dans 23 États, dont la Floride, protégeant plus de 133 000 acres de terres privées.
Dans le cas du parcours de golf de Naples, la fiducie ne détiendrait pas la servitude, mais aiderait la ville à la gérer, en examinant la propriété au moins une fois par an pour s’assurer de sa conformité.
Bien qu’il y ait eu des questions et des différends sur la quantité des 104 acres d’espaces verts ou ouverts existants qui doivent ou seront préservés sur la propriété, ou sur la façon dont le terrain de golf pourrait être modifié à l’avenir, la fiducie n’a repris aucun de ces problèmes.
“Les restrictions d’utilisation que nous pensons relèvent de votre bailliage”, a déclaré Hart au conseil municipal.
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Lorsqu’il a reçu ses approbations de développement, The Athens Group a accepté de signer la servitude avant que la ville ne délivre un certificat d’occupation pour la première structure « principale » de son projet de réaménagement, très probablement le premier immeuble en copropriété.
Dans un communiqué, Newman a souligné que l’accord secondaire qu’il négocie avec la fiducie n’est pas nécessaire pour poursuivre ses plans de réaménagement, mais reflète son désir d’être un bon partenaire avec la ville.
« L’octroi de cette servitude de conservation n’est pas requis par nos droits et est strictement volontaire de notre part pour promouvoir une relation de travail mutuellement bénéfique avec la ville et pour fournir des garanties supplémentaires à la communauté que nos loisirs et espaces ouverts resteront tels quels, ” il a dit.
Les plans du développeur incluent un complexe cinq étoiles avec des condos « les meilleurs de sa catégorie »
Le développeur prévoit de raser l’hôtel de plage et de construire un complexe cinq étoiles de 216 chambres avec des condos résidentiels « les meilleurs de sa catégorie » des deux côtés du Gulf Shore Boulevard North. Les plans prévoient jusqu’à 185 maisons.
Le groupe d’Athènes a conclu un accord avec Four Seasons pour exploiter le complexe plus petit mais plus haut de gamme qui remplacera l’hôtel historique au bord de l’eau qui a ouvert ses portes en 1946 – au 851 Gulf Shore Blvd. N.
La servitude est devenue un sujet brûlant plus tôt cette année lorsque The Athens Group a commencé à partager publiquement la possibilité de réduire le parcours de golf de 18 trous à 10 trous et de créer de nouvelles activités récréatives sur un espace vert ouvert, y compris une école d’enseignement pour le golf.
Après avoir entendu tant d’opposition à ces changements potentiels de la part de la communauté, le développeur les a déposés, sans qu’il soit prévu de modifier le parcours de golf de championnat pour le moment.
Le conseil municipal a reconnu que les négociations avaient pris plus de temps que prévu, mais a exprimé l’importance d’obtenir l’accord avec la confiance, plutôt que d’essayer de le précipiter.
Lors des discussions du conseil, le vice-maire Terry Hutchison a déclaré : « Je veux juste m’assurer que nous faisons ce qui est juste pour l’avenir.
Quant à l’accord lui-même, il a déclaré : « Bien sûr, c’est seulement aussi bon que ce qu’il contient. Donc les détails comptent vraiment.
