Il arrive souvent, lors des négociations d’achat et de vente de biens immobiliers ou même en cours de négociation, de découvrir que le plan cadastral est différent de la réalité. Cela peut se produire, dans la plupart des cas, parce que le nouveau plan n’a pas été déposé au cadastre, qui est donc dépassé. Mais que se passe-t-il si le plan d’étage ne reflète pas l’état réel de la propriété ? Voyons cela dans cet article.
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Qu’est-ce que la conformité cadastrale ?
Le décret-loi n° 78 du 31 mai 2010, converti par des modifications à la loi n° 122 du 30 juillet 2010, prévoyait l’introduction de l’alignement cadastral. Depuis 2010, tout acte de transfert de propriété (y compris l’établissement ou la dissolution de la communion ou d’autres droits réels) sur des bâtiments existants doit contenir, en plus de l’identification cadastrale, une sanction de nullité de l’acte identique :
- la référence aux plans d’étage déposés dans le cadastre ;
- la déclaration, faite en fait par les propriétaires, de conformité avec l’état de fait des données et des plans cadastraux, sur la base de la réglementation en vigueur en matière cadastrale.
Cette déclaration peut être remplacée par un certificat de conformité délivré par un technicien autorisé à soumettre des actes de mise à jour cadastrale.
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L’alignement cadastral a été introduit précisément afin d’assurer la correspondance entre l’état de fait de l’immobilier et le cadastre. Dans le cas où il n’a pas rempli cet accomplissement, le propriétaire ne peut pas procéder à la vente du bien parce que l’acte d’aliénation entre les parties serait nul. Avant la conclusion de l’acte, le notaire doit identifier les propriétaires cadastraux et vérifier leur conformité avec les résultats des dossiers immobiliers.
Comment vérifier la conformité cadastrale ?
Si vous soupçonnez que la propriété en cours de négociation a un plan différent par rapport à la réalité, vous pouvez demander une réclamation hypothécaire de 20 ans en ligne. Le type de document obtenu consiste en une enquête sur l’histoire du bien au cours des vingt ans précédant la date de la demande de la visura elle-même, avec vérification de la continuité des relevés de notes et de la conformité cadastrale régulière.
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L’application typique de la mesure hypothécaire de vingt ans est, pour l’étude notariale, la base fondamentale du rapport notarié indispensable à un acte d’achat et de vente, en particulier dans le cas d’un plan cadastral.
Que dois-je faire s’il existe un plan cadastral différent de la réalité ?
Selon ce qui est énoncé dans les paragraphes précédents, la déclaration du vendeur doit également être incluse dans l’acte attestant, sous sa responsabilité, la conformité des données et plans cadastraux avec l’état de fait de l’objet immobilier de l’acte lui-même.
Cela signifie qu’en cas de différence entre le plan cadastral et l’état des faits ou en l’absence de conformité des données cadastrales, afin qu’ils puissent être inclus dans la déclaration de conformité de l’acte, le vendeur devra régulariser la situation cadastrale en soumettant un plainte spécifique de changement dans le cadastre et un nouveau plan en fonction de l’état réel du bâtiment.
La présence d’un plan cadastral différent de la réalité pourrait exister depuis la déclaration de la nouvelle construction, car sa présentation n’a pas eu lieu correctement. Une autre situation pourrait être attribuable, par exemple, à des rénovations, des transformations, etc., pour lesquelles aucune déclaration de changement n’a été faite.
L’obligation de déclaration de variation dans le cadastre existe, telle qu’établie par la circulaire n° 2 de l’Agence Revenue Agency du 09/07/2010, dans les cas où « le changement affecte l’État, la cohérence, l’attribution de la catégorie et de la classe, à la suite des travaux de construction de rénovation, d’expansion, de fractionnement, ou en raison d’annexion, de cessions ou d’acquisitions, de dépendances exclusives ou communes, de changement d’utilisation prévue, etc. » Tout ce qui affecte la détermination correcte de la pension cadastrale est important.
Comment faire une variation de plan cadastral ?
Si des interventions régulières ont été effectuées, pour aligner les plans cadastraux avec l’état réel du bâtiment, il sera nécessaire de nommer un technicien qualifié afin d’aligner les plans cadastraux. Veillez à mettre à jour les références cadastrales.
Sources : Loi n° 122 du 30 juillet 2010, Circulaire n° 2 du 09/07/2010 — Agence du territoire — Directeur.
