En 2017, le gouvernement fédéral a adopté des règles de retenue d’impôt qui permettaient au gouvernement de retenir un impôt sur certaines ventes de propriétés lorsque la valeur marchande de la propriété est de 750 000 $ et plus.
Alors que les lois visent le recouvrement des dettes fiscales australiennes des résidents étrangers, tous les vendeurs de propriétés d’une valeur marchande de 750 000 $ ou plus sont touchés par ces lois.
Avec la récente augmentation des prix de vente sur le marché immobilier du Queensland, il est prudent que tous les agents immobiliers soient conscients de la façon dont cette loi affecte les vendeurs et le processus de règlement de la propriété.
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La loi
Conformément à la législation applicable[1]l’Office australien des impôts (CELLES) est en mesure de retenir 12,5 % du prix d’achat d’un bien immobilier australien imposable, ou un intérêt indirect dans un bien immobilier australien[2] vendus par des résidents étrangers avec une valeur marchande de 750 000 $ ou plus.
Pratiquement, cette retenue a lieu au moment du règlement lorsque l’acheteur du bien a l’obligation de payer 12,5 % du prix d’achat directement à l’ATO.
Il convient de noter que si un vendeur est un résident étranger, mais que d’autres ne le sont pas, la retenue s’appliquera toujours.
Après le règlement, un vendeur peut demander un crédit d’impôt à l’ATO en rapport avec le montant retenu pour le passif des plus-values découlant de la transaction.
Cependant, comme la législation s’adresse aux résidents étrangers, la retenue à la source ne devrait pas s’appliquer à la vente de biens par des résidents australiens (lorsque le vendeur obtient un ATO Clearance Certificate).
Un vendeur résident australien peut demander à l’ATO un certificat de décharge à fournir à un acheteur au moment du règlement ou avant afin d’éviter la retenue des gains en capital.
Cela signifie que les résidents australiens qui vendent une propriété d’une valeur marchande de 750 000 $ ou plus devront demander un certificat de décharge auprès de l’ATO pour s’assurer qu’une partie du produit de la vente n’est pas versée à l’ATO par défaut. Il est important de noter qu’à moins que le vendeur ne fournisse à l’acheteur un certificat de dédouanement ATO, l’acheteur est tenu de payer l’ATO avec 12,5 % du prix d’achat au moment du règlement (si aucune autre exclusion ne s’applique).
Il incombe donc à un vendeur résident d’obtenir un certificat de dédouanement ATO et de le fournir à l’acheteur afin que celui-ci prépare les chèques ou les fonds appropriés pour le règlement financier via PEXA pour le règlement de la transaction immobilière.
Autorisation de résident australien
Que le vendeur soit ou non une personne morale ou un particulier, l’ATO ne délivrera un certificat de décharge qu’à un vendeur qui n’est pas un « résident étranger » à des fins fiscales.
L’ATO examinera si une personne est un résident étranger sur la base du sens ordinaire du mot « résident »[3]. La classification selon laquelle une personne ou une société réside en Australie n’est donc pas un critère clair et doit être évaluée par l’ATO sur les faits de chaque situation.
Dans des circonstances où il n’est pas clair si un vendeur est ou n’est pas un résident étranger, un agent immobilier prudent doit diriger un vendeur vers l’ATO et/ou son avocat pour déterminer ce problème.
Pour obtenir un certificat de dédouanement ATO, un vendeur résident devra remplir lui-même un simple formulaire de demande en ligne sur le site Web de l’ATO. S’il n’est pas en mesure de le faire, un vendeur peut demander à son avocat ou à son agent fiscal de remplir le formulaire en son nom.
Lorsqu’il y a plusieurs vendeurs d’une propriété, un certificat de décharge ATO doit être obtenu pour chaque vendeur.
Il est important de noter que même si un vendeur ne dépose plus de déclarations de revenus, comme un retraité âgé, il doit toujours obtenir un certificat de décharge ATO.
Le processus d’obtention d’un certificat de décharge par l’ATO peut prendre jusqu’à 28 jours et, dans les cas plus compliqués, peut prendre plus de temps que cette période. Une fois obtenu, un certificat de décharge est valide pour une période de 12 mois à compter de la date d’émission.
Un agent ne doit pas remplir une demande de certificat de décharge au nom d’un vendeur car la demande agit comme une déclaration à l’ATO – une telle déclaration doit être confirmée par le vendeur personnellement, ou par son avocat ou agent fiscal sur les instructions du vendeur.
Une fois qu’un certificat de dédouanement ATO est obtenu par un vendeur, il est préférable de demander une copie du certificat (qui est délivré au format PDF) pour le dossier de vente en cas de problème lors du règlement.
Conseils de bonnes pratiques
Afin de permettre une vente immobilière fluide et efficace, les agents immobiliers doivent s’assurer que les vendeurs connaissent le régime de retenue à la source avant de mettre en vente un bien immobilier.
Dans des circonstances où il peut être difficile de savoir si la propriété est susceptible de se vendre pour 750 000 $ ou plus, comme les ventes aux enchères ou la manifestation d’intérêt, les agents doivent alerter les vendeurs de la possibilité qu’une retenue d’impôt puisse s’appliquer s’ils n’obtiennent pas un certificat de décharge. avant règlement.
Dans les circonstances où l’obtention d’un certificat de décharge devrait être un processus long, il serait conseillé qu’un vendeur fasse une demande à l’ATO dès que possible afin de réduire la probabilité de retard dans la réception d’un certificat de décharge ou de retenue s’appliquant au règlement.
S’il est crucial d’informer les vendeurs du régime de retenue à la source, les agents immobiliers doivent veiller à ne pas fournir de conseils juridiques ou financiers à leurs clients.
Dans des circonstances où il peut être difficile de savoir si la retenue à la source s’appliquera, ou lorsqu’un vendeur peut être confus quant au régime, les agents immobiliers doivent conseiller au vendeur de demander un avis juridique indépendant ou de contacter l’ATO.
Les références:
[1] Loi de 2017 modifiant les lois sur le Trésor (retenues à la source sur les gains en capital des résidents étrangers) (Ex).
[2] Dans une entité australienne dont la majorité des actifs est constituée de biens immobiliers australiens imposables.
[3] Décision fiscale TR 98/17
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