Valeur marchande d’un magasin : comment se situe-t-il ?

En économie, la valeur marchande est donnée par le montant d’argent échangé pour obtenir un certain actif. Il est quantifié principalement par la valeur matérielle de l’actif lui-même (contrevaleur définie) et en second lieu par le désir de l’acheteur d’acheter et celui du propriétaire de l’actif à vendre.

Calculer la valeur marchande d’un magasin

Selon l’article 4, paragraphe 1, point 76, du règlement (UE) 575/2013, la définition la plus précise de la valeur marchande est la suivante : « […] le montant estimé auquel le bien serait vendu à la date de l’évaluation dans le cadre d’une transaction effectuée entre un vendeur et un acheteur qui accepterait les conditions normales du marché après une promotion commerciale adéquate, au sein de laquelle les deux parties ont agi sciemment, avec prudence et sans contraintes. »

L’estimation de la valeur marchande d’un magasin

Comprendre la valeur réelle d’un magasin n’est pas très facile et immédiat, car cela dépend d’un ensemble de facteurs, internes et externes, qui influencent le prix de vente et d’achat.

Les principaux critères utilisés pour l’évaluation d’un magasin sont les suivants :

  • L’estimation exposée, critère très approximatif pour la détermination précise de la valeur marchande d’un magasin ;
  • l’estime historique, critère que l’on préfère utiliser pour les bâtiments historiques (d’où le terme) ;
  • estimation au moyen d’estimations cadastrales, les biens entrés dans le cadastre sont classés en fonction de ses caractéristiques, après ce catalogage, les frais d’estimation sont appliqués, c’est-à-dire des coefficients de valeur exprimés en espèces ;
  • l’estimation à des fins de comparaison est basée sur la comparaison de l’actif avec d’autres ayant des caractéristiques similaires, en prenant comme terme de comparaison un paramètre, technique ou économique, qui doit être directement proportionnel à la valeur des biens ;
  • estimation par capitalisation du revenu, s’applique aux biens définis à la fécondité répétée, c’est-à-dire qui fournissent un ensemble de revenus, limités ou illimités.

Calculer la valeur de marché

La valeur marchande peut être calculée selon un calcul spécifique :

Valeur marchande = Surface commerciale x Cotation par m² x Coefficients de mérite

Dont :

  • la zone commerciale est l’extension réelle du magasin ;
  • le devis par mètre carré est l’estimation réelle du marché de chaque mètre carré ;
  • Les

  • coefficients de mérite sont les caractéristiques constructives du magasin par rapport à certaines valeurs. Voici quelques exemples :
  • pour les bureaux : -10 % (emplacement dans des positions à taux d’intérêt élevé) ; 0 % (emplacement intermédiaire) ; -5 % (emplacement dans les positions positions particulièrement favorables aux échanges), +20 % (positions favorables au commerce) ; 0 % (positions ordinaires) ; -30 % (positions non favorables au commerce) ; +20 % (hauteur de plafond supérieure à 4,5 mètres) ;
  • pour les entrepôts : 0 % (au rez-de-chaussée ou au sol surélevé avec accès à l’allée) ; -10 % (au rez-de-chaussée ou surélevé sans accès à l’allée) ; -15 % (au sous-sol avec accès à l’allée) ; — 30 % (au sous-sol avec accès à l’allée) ; — 30 % (au sous-sol accessible uniquement par des escaliers) ;
  • pour les hangars : 0 % (au rez-de-chaussée) ; — 5 % (en mezzanine) ; -10 % (sans accès au camion) : -15 % (sans zone de pertinence).
  • de

  • plus, dans le cas d’un bail pour tous les types de biens immobiliers à usage commercial, le ratio de mérite à utiliser dans le calcul de la valeur marchande est de -20 % dans le cas d’un bail avec une échéance de 6 ans et de -30 % dans le cas de biens immobiliers déjà commercialisés.

Pour connaître la valeur marchande d’un bien immobilier, nous vous recommandons de demander une estimation immobilière en ligne.

La base de données immobilière

L’Observatoire du marché immobilier (OMI) de la Revenue Agency est une base de données qui vous permet de consulter des données sur les cotations des valeurs immobilières et des baux sur l’ensemble du territoire national.
La fonction de l’OMI repose sur trois principes fondamentaux :

  • la garantie d’une fiabilité maximale des cotations des prix du marché de l’immobilier et des valeurs de référence contenues dans sa base de données ;
  • amélioration à des fins informatives et statistiques concernant toutes les données disponibles dans les banques de l’Agence du territoire ;
  • s’articule autour du développement de l’analyse et de l’étude du marché immobilier et de tous les phénomènes qui le caractérisent.

Les cotations immobilières présentes à l’OMI sont publiées sur une base semestrielle. Ceux-ci identifient, pour chaque zone territoriale (définie comme zone OMI) et pour chaque type de propriété, une fourchette minimale ou maximale de valeurs marchandes par unité de surface, par rapport aux unités de biens immobiliers situés dans la même OMI.

Paolo Matassa, avocat Flash

Sources réglementaires

Règlement de l’UE n° 575 de 2013

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Gaston Alexandre

En tant que travailleur indépendant, j’ai décidé de me lancer dans la rédaction d’articles basée sur le buzz international. Je traite ainsi différents sujets, et particulièrement ceux qui ont suscité un énorme engouement dans la société mondiale. J’écris ainsi des articles concernant les thématiques à fort caractère, c’est-à-dire qui créent un véritable impact émotionnel chez le lecteur. Le nombre d’articles que j’écris est variable au quotidien. L’objectif étant de fournir le maximum d’informations pertinentes du jour, vous pouvez alors découvrir de nombreuses publications d’une douzaine de lignes par article.
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