Ventilation des dépenses de copropriété : comment sont-elles établies ?

Le partage des dépenses de la copropriété est un thème qui suscite notoirement de forts contrastes. En fait, tous les copropriétés ont non seulement des droits sur les parties communes, mais également des obligations dans la gestion des débours pour leur préservation. Pour en savoir plus, consultez notre article en quoi consistent les dépenses en copropriété et comment elles sont réparties entre le propriétaire et le locataire.

INDEX :

Quels sont les frais de condo ?

Comme nous le savons, un immeuble en copropriété comprend à la fois des biens exclusifs (maisons individuelles) et des biens communs (escaliers, toit, etc.).

Les

dépenses de copropriété concernent les parties communes du bâtiment et tous les condominiums sont tenus de contribuer aux coûts nécessaires à l’entretien et à l’administration du bâtiment. Cela signifie que, conformément à l’article 1118 du Code civil, aucun copropriétaire ne peut échapper à cette obligation.

La ventilation entre les copropriétés fait référence aux dépenses nécessaires pour :

— la préservation et la jouissance des parties communes du bâtiment ;

— la fourniture de services d’intérêt commun ;

— des innovations délibérées dans l’assemblage des copropriétés.

Comment se passe le partage des dépenses de copropriété ?

La répartition des coûts de la copropriété est régie par l’article 1123 du Code civil, qui prévoit trois critères de division :

1. l’allocation proportionnelle, selon laquelle les dépenses nécessaires relatives aux parties communes sont engagées par des copropriétés proportionnelles à la valeur des biens de chaque personne (sauf convention contraire).

Ce critère est basé sur le fait que chaque unité immobilière a une valeur différente et que, par conséquent, la ventilation se fait proportionnellement à sa part, c’est-à-dire sur la base des millièmes du tableau général.

Les millièmes tables de propriétés sont constituées d’une série de fractions, chacune faisant référence à une propriété constituant un bâtiment. Le numérateur fait référence à la partie détenue par chaque propriétaire, tandis que le dénominateur (l’ensemble du bâtiment) est défini à la valeur de 1 000. Chaque immeuble possède donc un chiffre de référence qui définit sa part de propriété par rapport à l’ensemble du bâtiment.

2. distribution basée sur une utilisation différenciée, dans laquelle il est établi que, s’il s’agit de biens destinés à desservir des condominiums dans une autre mesure, les dépenses sont réparties proportionnellement à l’utilisation que tout le monde peut en faire ;

3. division basée sur une utilisation séparée, où si un bâtiment a plus d’escaliers, cours, pagaies solaires, fonctionne une partie de l’ensemble du bâtiment, les dépenses afférentes sont à la charge des condominiums qui l’utilisent.

Comment calculer les dépenses du bâtiment avec les millièmes ?

La compilation des millièmes tables n’est pas toujours facile et c’est pourquoi un technicien spécialisé en tant qu’arpenteur s’en occupe. Pour compiler ces tableaux, procédez comme suit :

• divisez le bâtiment en appartements et vérifiez combien il y en a ;
• comptez le nombre de pièces pour chaque appartement ;
• mesurez les surfaces des différentes pièces de chaque appartement

 ;

• appliquez les coefficients de réduction qui définissent en termes numériques les caractéristiques de les différentes pièces de l’appartement. Ceux-ci comprennent, par exemple, la destination de la pièce, son orientation, le prospectus, la luminosité, le plan et la fonctionnalité de l’hébergement ;
• après avoir appliqué les coefficients, vous obtenez la surface (ou le volume) conventionnel de chaque appartement ;
• la surface (ou le volume conventionnel) de l’ensemble du bâtiment est déterminé et le millième tableau général est en cours de compilation.

Le plan cadastral, extrait en ligne de la base de données Sister de l’Agence Revenue, est un service lié uniquement au cadastre Fabricati. Il fournit une représentation graphique de toutes les unités immobilières reconnaissables par la feuille cadastrale et leurs particules cadastrales respectives, ainsi que la liste de toutes les unités immobilières qui composent le bien.

La liste immobilière (maisons, bureaux, locaux commerciaux, etc.) présents dans un bâtiment. Il est utile pour identifier les unités présentes dans un bâtiment si les identificateurs cadastraux (feuille et particule) du bien en question sont connus.

Quels sont les coefficients qui déterminent la valeur de la maison ?

Les coefficients individuels qui affectent l’évaluation des millièmes de chaque appartement sont les suivants :

• destination. Nous savons que les chambres de chaque appartement sont cataloguées en chambres, services, couloirs, couloirs, loggias, caves et greniers, balcons couverts, balcons non couverts, terrasse plain-pied, jardins. Pour chacun de ces environnements, une valeur indicative est établie.
• orientation : évaluer la position de chaque pièce par rapport aux points cardinaux.
• prospectus : évaluer la surface sur laquelle l’appartement fait face,

la

• luminosité : tenez compte de la quantité de lumière qui atteint les différentes pièces en fonction de leur surface.
• plancher – considérez les avantages et les inconvénients qui impliquent le fait d’être à une hauteur inférieure ou supérieure.

Comment se passe la ventilation des dépenses de copropriété sans millièmes ?

Lorsque les tableaux millésimaux approuvés par tous les condominiums sont absents, le juge assume le rôle d’administrateur pour assurer la bonne gestion de l’établissement et établir les critères de ventilation des dépenses de copropriété. Même dans ce cas, cependant, tous les condominiums ne peuvent échapper à l’obligation de payer les dépenses nécessaires.

Quelles sont les dépenses du locataire ?

Sauf accord contraire, les frais du locataire sont soumis aux frais accessoires (art. 9 de la loi 392/1978). Il s’agit de dépenses liées au nettoyage, à l’exploitation et à l’entretien de l’ascenseur, à l’approvisionnement en eau, à l’électricité, au chauffage et à la climatisation, à la purge des puisards et des latrines et enfin à la fourniture de tous les autres services communs.

En outre, les coûts du service de conciergerie sont supportés par le locataire jusqu’à 90 %, à moins que les parties ne se soient entendues sur une mesure inférieure.

Le paiement doit être payé dans les deux mois suivant la demande. Avant de l’exécuter, cependant, le chef d’orchestre a le droit d’obtenir l’indication spécifique des dépenses ainsi que la mention des critères d’attribution, et il a le droit de consulter les documents justifiant les dépenses engagées.

Comment répartissez-vous les dépenses de copropriété entre locataire et propriétaire ?

Comme nous l’avons expliqué au paragraphe précédent, le locataire est facturé à la copropriété. Le propriétaire, en revanche, est dû aux dépenses extraordinaires, à la préservation du bien, à la rémunération de l’administrateur et à l’assurance de la copropriété.

Quelles sont les dépenses extraordinaires ?

Les dépenses extraordinaires se rapportent à l’entretien extraordinaire des biens communs et à la restructuration. Par exemple, les dépenses sont considérées comme extraordinaires :

— nécessaires pour assurer la stabilité des murs et des voûtes maîtres,

— utile pour le remplacement des poutres ou de la chaudière ;

— pour la rénovation de toits, de planchers, d’escaliers, de remblais, d’aqueducs, de murs de soutènement ou de murs ;

— visant la remise à neuf de l’usine ou de la façade ;

— le réglage de l’ascenseur aux règles de sécurité,

— toutes les dépenses liées aux innovations.