Parmi les droits réels de garantie, l’article 2817 du Code civil identifie les méthodes d’établissement de l’hypothèque légale qui diffèrent radicalement de l’hypothèque volontaire et judiciaire. Il s’agit d’une forme importante de garantie pour protéger le vendeur dans les achats et les ventes de biens immobiliers. Au moment de la signature de l’acte notarié, les parties y renoncent souvent, mais peu connaissent le sens et les implications.
Hypothèque légale : garantie dans les métiers
Quiconque a acheté ou vendu une propriété a entendu le notaire, au moment de la signature, lire une phrase sur le rite « renoncer à l’hypothèque légale ». Mais combien ont vraiment compris ce qu’ils abandonnent ? La renonciation est en fait exprimée par le vendeur et l’acheteur ne peut que bien l’accueillir. Il s’agit en fait d’une forme de garantie sur les montants à payer après la signature du contrat d’achat et de vente. La renonciation à l’enregistrement d’une hypothèque légale est désormais une pratique bien établie. Mais pourquoi est-il si répandu ? Quels sont les avantages du marché immobilier ?
Contents
La garantie hypothécaire légale
L’esprit du législateur, exprimé dans les dispositions de l’article 2817, énumère les cas d’origine de l’hypothèque légale :
1) l’aliénant au-dessus du bien aliéné pour l’exécution des obligations découlant de l’acte d’aliénation ;
2) coordonner, actionnaires et autres actionnaires pour le paiement du règlement susmentionné les biens cédés aux actionnaires responsables de cette obligation ;
3) l’État au-dessus des biens du défendeur et de la personne civile responsable, conformément aux dispositions du Code pénal et du Code de procédure pénale.
Le premier point concerne les ventes immobilières. Il s’agit donc d’une garantie utile et importante. Mais pourquoi tous les vendeurs abandonnent-ils ?
La renonciation expresse de l’hypothèque légale
Il est peu probable que de nombreux vendeurs accordent un paiement différé après l’acte notarié, même s’ils sont garantis par une hypothèque. À la suite de l’acte, la propriété et la possession sont transférées à la fin de l’acheteur. La propriété accaparée par un prêt hypothécaire peut certainement constituer une garantie, mais le vendeur est intéressé à percevoir le prix d’achat et de vente. Si l’acheteur décide de ne pas payer les versements manquants, un litige serait déclenché avec de longs délais et des coûts.
D’autre part, les acheteurs ne veulent pas supporter le coût des impôts hypothécaires. Si le notaire n’insère pas la clause de renonciation expresse dans l’acte, les taxes facturées par l’acheteur augmenteraient de façon exponentielle. L’opération d’achat et de vente peut ne plus être aussi rentable, et l’acheteur peut au Conservatoire RR.II.
Le conservateur n’est pas tenu d’analyser en détail le contenu des actes notariés. Fondamentalement, le Conservatoire ne vérifie pas si un retard de paiement du prix d’achat est indiqué dans l’acte notarié. La loi prévoit, en fait, que le conservateur prévoit toujours l’enregistrement de l’office dans les registres publics de l’hypothèque, sauf renonciation expresse. Par conséquent, la clause rituelle est incluse dans les actes des notaires afin d’éviter l’enregistrement automatique de l’hypothèque en faveur du vendeur et contre l’acheteur.
Sur quels biens immobiliers le prêt hypothécaire serait-il enregistré ? Sur la même propriété soumise à l’achat et à la vente. Le vendeur, afin de se protéger de tout retard de paiement, peut en fait demander l’enregistrement de l’hypothèque sur ses biens immobiliers. Il est exact qu’avec la conclusion de l’acte d’achat et de vente, la propriété du bien est transférée à la partie acheteur. Mais l’hypothèque légale sert précisément à sécuriser le vendeur. Si l’acheteur ne paie pas les sommes différées, le vendeur, avec la garantie de l’hypothèque légale, aurait un instrument valide en sa faveur. La propriété accaparée par un prêt hypothécaire sera toujours une excellente garantie.
Annulation de l’hypothèque légale
L’hypothèque légale est prescrite dans les 20 ans suivant la date d’enregistrement dans les registres publics. C’est donc une durée qui permet à l’acheteur de payer le solde des sommes différées. Par conséquent, le vendeur est garanti pendant toute la durée du prêt hypothécaire. En fait, la garantie hypothécaire présente cette caractéristique. La garantie reste valable non seulement jusqu’à la résiliation de la dette, mais jusqu’à l’annulation. La résiliation de la dette et l’annulation de prêt hypothécaire ne sont pas
Supposons que l’acheteur a remboursé la dette et payé le paiement final de toutes les sommes reportées après la signature de l’acte notarié. Le prêt hypothécaire légal sera-t-il automatiquement annulé ? Absolument pas. L’annulation de l’hypothèque ne peut être réalisée que par :
- acte notarial, dans lequel le consentement du vendeur à l’annulation de l’hypothèque est expressément indiqué
- décision judiciaire, qui entraîne l’annulation en raison de l’extinction de l’obligation
L’acte d’annulation doit être enregistré dans les archives publiques et noté dans la marge de l’hypothèque. À partir des données d’enregistrement de l’annotation dans le Conservatoire, l’annulation totale de l’hypothèque commencera.
Comment puis-je vérifier si une propriété est accaparée par une hypothèque légale ?
Les
prêts hypothécaires sont inscrits dans des registres immobiliers publics, ancien Conservatoire des registres immobiliers. Par conséquent, pour savoir si un prêt hypothécaire a été supprimé avec une annotation ou semble toujours être accaparé, il est essentiel d’effectuer
la base de données Sister que si l’hypothèque a été saisie pendant la période d’automatisation du Conservatoire. Les dates d’automatisation varient dans chaque Conservatoire et commencent en moyenne en Italie depuis 1975.
Pour connaître la date d’automatisation de votre Conservatoire, cliquez ici et téléchargez le garde-manger gratuitement.
Visions hypothécaires et note de transcription
Le visage hypothécaire peut être demandé en ligne via les données cadastrales de la propriété ou les données du propriétaire du bien (personne ou entreprise). Il convient de préciser que les mesures hypothécaires ne fournissent qu’une liste des formalités transcrites ou saisies au Conservatoire. Parmi les formalités, on trouvera brièvement les données essentielles sur les prêts hypothécaires. Au lieu de cela, pour approfondir le contenu de notre hypothèque légale, nous devons développer la formalité unique.
En demandant la note de transcription, vous disposez d’un document officiel, extrait de la base de données Sister de l’Agence Revenue. La note de transcription d’une hypothèque légale met en évidence les données des parties pour (vendeur) et contre (acheteur), les données cadastrales de la propriété placée en garantie, les données relatives au capital résiduel à partir du paiement, la durée et le montant de l’hypothèque.
Si l’hypothèque a été enregistrée avant 1975, une inspection sera nécessaire dans les dépôts papier. Dans ce cas, la recherche ne peut être effectuée qu’avec les données du nom (personne ou entreprise) propriétaire du bien. Il n’est pas possible pour les dépôts papier d’effectuer une inspection avec les données cadastrales du bâtiment. Vous disposerez alors d’un document papier, certainement écrit à la main, avec une liste de toutes les formalités liées au nom. Parmi ceux-ci, il sera nécessaire de rechercher ceux qui sont liés à la propriété faisant l’objet de l’achat et de la vente et de demander à consulter la note d’enregistrement. Dans la marge de la même, pratiquement à la dernière page, on indiquera si l’hypothèque a été annulée ou non.
