Le super condominium est un organisme distinct et autonome par rapport aux condominiums individuels qui le composent. Il est important pour la gestion et la communion de biens immobiliers appartenant à un plus grand nombre de propriétaires, placés en relation avec des accessoires par rapport à tous les immeubles en copropriété.
Super condominium et identification des parties communes
Qu’est-ce que le super condo
L’urbanisme a conduit à la naissance de conglomérats de bâtiments (qui constituent déjà en soi un immeuble d’appartements), avec des installations et des services communs. En particulier, ce type de bâtiment est appelé super condominium ou condominium complexe.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme des copropriétés en date de juin 2013, en l’absence d’une législation spécifique régissant cette catégorie de bâtiments, il y a eu de longs débats sur l’identification effective des règles applicables. D’une part, il y avait ceux qui se sont prononcés pour l’application des articles dictés sur la communion (articles 1100-1116 C.C.). À cet égard, la copropriété ne devrait être établie que pour les biens qui se trouvent dans le contexte d’un seul bâtiment et non pour ceux qui sont communs à plusieurs bâtiments. De plus, si le bien ne remplit qu’une fonction d’embellissement — sans donc posséder cette exigence accessoire qui le rend indispensable à l’utilisation d’unités immobilières — alors la discipline de la communion.
D’autre part, de nombreux chercheurs étaient favorables à la soumission de la super copropriété conformément aux règles fixées aux articles 1117 et aux articles C.C., selon lesquels davantage de bâtiments ou de condominiums d’unités immobilières ou de bâtiments ont des parties communes. Par conséquent, cette deuxième hypothèse s’est avérée majoritaire et communément reçue par les experts dans le domaine.
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Caractéristiques du Super Condo
Le super condominium a sa propre réglementation et est administré par ses propres organes. L’assemblage du super condominium se compose de tous les participants du complexe de condominiums, et non du collège des administrateurs des condominiums individuels. Pour protéger les biens de la super copropriété, la seule personne admise à agir devant le tribunal est l’administrateur de celui-ci et non pas les administrateurs de chaque immeuble en copropriété. Il convient également de garder à l’esprit que seul le gérant de la super copropriété a la représentation procédurale active concernant toute controverse concernant les parties communes de la super copropriété elle-même.
Ces complexes de construction sont unies par l’utilisation commune de travaux communs, tels que : parkings, cours, conciergerie, voies d’accès, réserve d’eau, éclairage du système d’eau, etc. Administrateur, pour devoir empiler les propriétés pour attribuer les biens communs. Mais comment se passe l’identification des biens communs ? Voici les documents à demander :
Marchandises communes censibles et biens communs non censibles
Le problème du bien commun qui n’est pas censible se pose généralement dans le contexte des copropriétés. Ici, des parties spécifiques de la zone cadastrale, comme l’unité de commande électrique ou le compartiment d’ascenseur, sont en fait des zones communes. Dans le cadre réglementaire, ces parties communes sont mieux classées comme suit :
- Les biens communs censibles : les parties visibles communes à plusieurs unités immobilières sont des unités immobilières qui constituent des unités immobilières ayant une capacité de revenu spécifique. Étant donné que ces unités fournissent des services communs (exemples : parking ou piscine), ils doivent être déclarés au moment de l’empilement sous la rubrique « censible du bien commun ».
- Les biens communs ne sont pas censibles : l’utilisation commune de portions est destinée à tous les condominiums, bien qu’en réalité aucun d’entre eux ne puisse détenir sa propriété exclusive. Par conséquent, ces actifs, qui représentent un bien partagé (pour une partie ou la totalité des unités immobilières présentes), indivis et non équipés de leur propre autonomie et de leur capacité rentable, ne peuvent donc pas être étudiés. C’est pourquoi ils sont appelés « biens communs non censibles ». Les condominiums, bien qu’ils puissent les utiliser librement, ont toujours l’obligation de les garder accessibles aux autres copropriétaires.
Comment les biens communs incensibles sont-ils traités ?
Le type de biens communs qui ne sont pas visibles peut être identifié à la fois pour les caractéristiques de l’utilisation prévue et par la fonction spécifique de l’utilisation non divisée. Il convient également de préciser que ces parties de biens communs, en raison de leur nature strictement fonctionnelle avec d’autres unités immobilières, doivent néanmoins être représentées d’un point de vue graphique à travers une planification cadastrale élaborée. Une fois la phase d’empilage des bâtiments terminée, les données cadastrales (feuille, particule et subordonnée) peuvent être saisies à l’aide du DOCFA. Il s’agit d’un logiciel spécial mis à disposition par l’Agence du territoire.
