Responsabilité du notaire en cas de diformités urbaines

Le notaire chargé de conclure les ventes immobilières doit remplir une série de charges accessoires en plus de la conclusion de l’acte. Dans cet article, nous verrons ce que la loi établit en ce qui concerne la responsabilité du notaire s’il est découvert, après l’acte, que le bien acheté a subi des abus de construction.

La responsabilité du notaire

Irrégularités de l’urbanisme dans une vente

La régularité urbaine des bâtiments est d’une importance essentielle, au point de déterminer l’inaliénabilité de ceux qui subissent des abus de bâtiments. La conformité urbaine fait référence à la correspondance entre l’état de fait du bâtiment dans lequel il se trouve et la qualification avec laquelle il a été fait ou modifié. La vérification de l’existence ou non d’un abus de bâtiment n’a pas lieu avec le cadastre, mais par le titre de qualification déposé dans la municipalité de référence.

Les titres éligibles peuvent être les suivants :

  • permis de construire (pour les bâtiments construits entre le 17/10/1942 et le 30/01/1977 avec la loi n° 1150)
  • concession de bâtiments (pour les bâtiments construits entre le 30/01/1977 et le 30/06/2003 avec la loi n° 10)
  • permis de construire (pour les bâtiments construits après le 30/06/2003 avec le décret 380/01 en texte unique)
  • autres titres pour des interventions mineures (DIA, CIA, CILA).

Le législateur a prévu un certain nombre de garanties en faveur de l’acheteur. Parmi eux figure l’obligation pour le vendeur de présenter une série de documents démontrant la conformité urbaine du bien, sous peine de sa responsabilité pénale et de la nullité des actes, également stipulés, avec l’objet d’un bien abusif.

Quelle est la responsabilité du notaire de l’urbanisme ?

Cependant, les garanties présentées ci-dessus ne sont pas toujours suffisantes pour protéger l’acheteur d’une maison. En fait, il arrive souvent que la découverte d’abus de bâtiments ait lieu après l’achat. Dans cette situation, beaucoup se réfèrent, en dernière option, à la compétence notariale.

Dans les métiers immobiliers, le notaire doit s’acquitter d’une série de charges accessoires en plus de la conclusion de l’acte. Si le notaire ne remplit pas ses obligations professionnelles, il est responsable à plusieurs égards. Toutefois, en ce qui concerne la régularité urbaine du bâtiment, il ne joue aucun rôle de contrôle.

En fait, la loi ne prévoit pas la responsabilité du notaire en cas d’urbanisme. Le Rogant Public Officer n’a donc aucune obligation de vérifier la correspondance à la véracité de ce qui est déclaré par le vendeur en ce qui concerne la conformité urbaine des marchandises achetées et vendues.

En principe, « aucune obligation ne concerne le notaire, il suffit de vérifier que, pour conformément aux instruments d’urbanisme ou à la concession délivrée dans le sanatorium » (Affaire. pen., 26 mars 2012, n. 11628).

La régularité de l’urbanisme du bien est déclarée par le vendeur sous sa responsabilité pénale. Le notaire se limite à certifier la déclaration du vendeur, mais sans la possibilité ni les outils nécessaires pour vérifier sa véracité.

Le

contrat doit donc indiquer les détails des titres qui ont autorisé la construction du bâtiment ou toute restructuration. Ces titres varient en fonction du moment où le bâtiment a été construit.

Télécharger l’étude du Conseil national du notariat sur l’urbanisme et la validité des actes notariés

Source : Conseil national des notaires

Gaston Alexandre

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